Для Москвы в 2014 г. ставка этого налога будет равняться 1,5%, в 2015 г. — 1,7%.

Совет Федерации одобрил поправки в Налоговый кодекс, которые вводят расчет налога на торгово-офисные объекты и имущество иностранных организаций исходя из их кадастровой (т. е. приближенной к рыночной) стоимости. Ставка к 2016 г. составит 2%, но на переходный период будет разной для Москвы и остальных регионов. Для Москвы в 2014 г. — 1,5%, в 2015 г. — 1,7%; для других регионов ставка в 2014 г. не должна превышать 1%, в 2015 г. — 1,5%.

Здание будет считаться торговым или бизнес-центром, если не менее чем 20% его общей площади занято торговыми объектами, общепитом, бытовым обслуживанием или офисами с сопутствующей инфраструктурой (в том числе парковками, если они находятся в здании).

В законопроекте, изначально внесенном депутатом от ЛДПР Сергеем Катасоновым, предлагалось с 2020 г. перейти на кадастровую оценку имущества для всех компаний. Минфин и Минэкономразвития концептуально проект закона поддержали, но РСПП, заручившись поддержкой администрации президента и ФАС, добился вывода из-под действия закона промышленных предприятий.

Москва (основной лоббист налога) настояла, чтобы под действие налога попала офисно-деловая недвижимость, рассказывали участники обсуждения. По оценкам руководителя департамента экономической политики и развития Москвы Максима Решетникова, город в 2014 г. может получить от нового налога дополнительно 35 млрд. руб.

Выступила против налога и «Опора России». В письме председателю СФ Валентине Матвиенко президент «Опоры России» Александр Бречалов просил отклонить закон и инициировать принятие прозрачного регламента определения кадастровой стоимости. Сильно пострадает малый и средний бизнес, объяснял он. Вероятность отклонения закона крайне мала, признавали участники обсуждения: у него «слишком мощный двигатель» и он согласован «на самом высоком уровне».

Стремление Москвы принять новый налог связано с выпадающими доходами столичного бюджета, объяснял участник обсуждения.

С 1 января 2012 г. крупные холдинги получили возможность объединиться в группу и платить общий налог на прибыль. Он будет распределяться между регионами, где расположены основные производственные мощности группы. Из-за изменения географии платежей больше всего пострадали Москва и Санкт-Петербург, где центры прибыли создавались «Газпромом» и другими крупными компаниями, говорил замминистра финансов Сергей Шаталов.

Потери бюджета Москвы он называл «фантастическими»: «По их оценке, если бы норма консолидации вводилась единовременно, то бюджет Москвы в течение одного года потерял бы 150 млрд. руб.». Из-за законов о консолидированном налогоплательщике и трансфертном ценообразовании Москва в прошлом году лишилась 72 млрд. руб., подсчитал аналитик S&P Карен Вартапетов, а в этом недополучит около 100 млрд. руб.

Источник: http://www.vedomosti.ru

Большой спрос на такие помещения повысил арендные ставки: они сейчас на 10-15% выше, чем в обычном бизнес-центре.

Мастерским и креативным бюро сложно прогнозировать развитие бизнеса на год и больше, им важна гибкость отношений с собственником, объясняет Елена Колесникова из Cushman & Wakefield. Так «неликвидность» промышленных площадей с точки зрения обычных арендодателя и арендатора становится находкой для владельцев, торгующих метрами в розницу: креативные пространства предлагают в аренду на срок от одного дня, что для «богемных» арендаторов удобно.

«Сейчас высок спрос на так называемые креативные офисы — многие клиенты хотят лофт, и ничего другого, — говорит Анна Панюкова из Jones Lang LaSalle. — Спрашивают: «А что у вас есть в красном кирпиче?» Это модно. Не случайно крупнейшая сделка с начала 2013 г. — аренда компанией Publicis в «Большевике» 10 808 кв. м (офисно-складской центр расположился на месте одноименной кондитерской фабрики).

Реконструированных заводских территорий немного, располагаются они в пределах ТТК, добавляет Панюкова. Среди бизнес-центров, которые уже работают, можно вспомнить «Флакон», «Даниловскую мануфактуру», «Трехгорную мануфактуру», «Фабрику Станиславского», фабрику «Большевик». Из-за ограниченного предложения такие помещения пользуются спросом и в состоянии генерировать арендодателю стабильный и высокий доход, рассказывает Колесникова. Но «не стоит питать иллюзий, что на рынке чрезмерный спрос на креативные офисы», уточняет она.

Наценка на творчество 

«Креативность» влияет и на цену. По словам Франсуа Нонненмашера из Colliers International, такие помещения немного дороже, чем обычные офисы того же класса. Например, «Даниловская мануфактура» на 10-12% дороже конкурентов за счет «уникальности продукта», убеждает Дмитрий Тарасов из KR Properties. Средняя базовая ставка на офисы в «Даниловской мануфактуре» сейчас — $400 за 1 кв. м в год, цены на свободные помещения колеблются в диапазоне от $265 до $460 за 1 кв. м в год, уточняет Александр Ошурко из Praedium, эти цифры ничуть не выше, чем в «аналогах»: в БЦ «Новоспасский двор» базовая ставка — $500 за 1 кв. м в год, лофты на Бауманской сдаются по $400 за 1 кв. м.

Помещения на дизайн-заводе «Флакон», по словам его владельца Николая Матушевского, сдаются по 18 000 руб. за 1 кв. м в год, продаются от $5000 за 1 кв. м. На продажу сейчас выставлено 6000 кв. м: офисы, мастерские, студии, шоурумы.

По информации Ошурко, в среднем ставка офисов класса F (как называет свой товар «Флакон») колеблется в диапазоне от 14 000 до 18 000 руб. за 1 кв. м в год. Небольшие блоки на долгий срок можно найти по цене от 9500 руб. за 1 кв. м в год. В других арт-кластерах дороже: на заводе «Арма» ставки достигают 30 000 руб. за 1 кв. м в год, на заводе Artplay — 15 000-20 000 руб. за 1 кв. м в год, знает Ошурко.

В любое время в любом месте 

Помещения в творческих кластерах и офисы на час снимают и стартаперы, и фотографы, и мебельные магазины. Разброс довольно большой. Творческие мастерские и бюро обычно не имеют большого штата, сотрудники могут работать из дома, в любом другом месте с доступом в интернет. Work anytime anywhere — популярная ныне на Западе и развивающаяся в России концепция, рассказывает Колесникова.

За лето количество арт-кластеров и коворкингов увеличилось, сейчас в городе их более 20. «Схожие функции выполняют и многие антикафе, — говорит Александр Ошурко. — По цене от 200 руб. в час люди получают возможность попить чай и одновременно поработать». Для антикафе нередка ситуация, когда в одной комнате дизайнеры трудятся над проектом за компьютерами, а в другой репетируют начинающие музыканты. По словам руководителей коворкинг-пространств, творческие помещения играют роль бизнес-инкубаторов.

На аренде офисов по дням, часам и месяцам давно специализируется международная компания Regus. У нее 1500 бизнес-центров в 600 городах мира. Сдает площади на короткий срок, предлагает в аренду рабочие места или бизнес-гостиные. В Москве есть сеть офисных центров «Деловой», в которую входят «Алексеевская башня», «Омега плаза», «Каланчевская плаза» и «Гостиный двор», перечисляет Ошурко.

Источник: http://www.vedomosti.ru

Платить налог на имущество компаний следует не за производственные помещения, а только за торгово-офисные — такова новая концепция, одобренная властями России

 Налог с кадастровой стоимости имущества компаний превратится в налог на торгово-офисную недвижимость, сообщили «Ведомостям» участники обсуждения законопроекта и подтвердил его инициатор, первый зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам, депутат от ЛДПР Сергей Катасонов. Будет закрытый перечень облагаемого имущества, обещает Катасонов, в него войдут только торгово-офисные помещения. «У меня концепция была другая», — говорит он и предупреждает, что поправки будут вносить депутаты от «Единой России».

Сейчас налог рассчитывается по балансовой стоимости имущества с учетом амортизации. Катасонов предложил с 2020 г. опираться на кадастровую оценку недвижимости компаний, а для иностранных организаций ввести новый порядок уже со следующего года. Проект был одобрен 20 сентября Госдумой в первом чтении, поправки ко второму чтению принимались до 20 октября 2013 г.

Именно вокруг поправок и разгорелся ожесточенный спор. РСПП опротестовал принятие закона, направив письма председателю правительства Дмитрию Медведеву, помощнику президента по экономике Андрею Белоусову (тексты писем есть у «Ведомостей») и в Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Основная часть дополнительной налоговой нагрузки придется на реальныйсектор экономики, предупреждал РСПП, это приведет к снижению инвестиций и конкурентоспособности российской промышленности и даже к закрытию предприятий.

Минфин и Минэкономразвития концептуально проект закона поддержали, а государственно-правовое управление президента и ФАС выступили за позицию бизнеса, следует из имеющихся у «Ведомостей» ответов ведомств на письма РСПП. Москва (основной лоббист налога) настаивала, чтобы под действие налога в первую очередь подпала офисно-деловая недвижимость, рассказывают участники обсуждения. Остаточная балансовая стоимость здания в центре города или огромного торгового центра может быть нулевой или крайне низкой, говорил руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников. Но на совещании с экономическими ведомствами первый зампред правительства Игорь Шувалов выступил против того, чтобы выделять какую-либо категорию, говорили «Ведомостям» его участники.

Вмешаться в ситуацию пришлось кремлевскому руководству, рассказали «Ведомостям» участники обсуждения: в середине прошлой недели поддержку «на самом верху» получили предложения Москвы. Это связано с тем, что у Москвы выпали доходы, объяснил Катасонов.И еще — все боятся последствий для промышленности, добавляет федеральный чиновник.

За основу взяли московский проект, по которому с 2014 г. на торговые и бизнес-центры устанавливается налог в 2%, рассказал участник обсуждения и подтвердил сотрудник московского правительства. «Закон сейчас написан только для этих двух видов [торговля и офисы] объектов недвижимости», — сообщил и федеральный чиновник, знакомый с рабочим текстом поправок. 2% — максимально разрешенная ставка, отмечает чиновник московской мэрии, конкретный размер налога будет устанавливаться отдельно, законом города.

Окончательное решение будет принято сегодня, знает знакомый с ходом дискуссии чиновник, вариативность очень велика, но в течение недели закон должен быть принят. Времени совсем мало, согласен Катасонов: законопроект нужно принять до бюджета, а в пятницу будет его первое чтение.

Для нас главное — чтобы под действие налога не подпали промышленники, подчеркивает правительственный чиновник. Если у вас производственное помещение, то вы будете уплачивать налог на имущество по балансовой стоимости, поясняет участник дискуссии: «Так же, как сегодня». Очень расплывчато объясняются параметры офисного центра, отмечает собеседник: любое здание, где под офисы занято не менее 20%. По большому счету административные помещения любой производственной компании в эту категорию попадают, признает он.

Но дифференцированный подход — это неправильно, считает федеральный чиновник.

Будет очень сложно администрировать такой налог, продолжает федеральный чиновник, и закончится все фиктивным документооборотом: де-факто будет магазин, склад, фитнес, а де-юре — промышленность.

На конец III квартала 2013 г. площадь офисов класса А составила 2,7 млн кв. м (стоимость 1 кв. м — от $4000 до $12 000), площадь офисов класса В — 10,4 млн кв. м (стоимость 1 кв. м — от $3000 до $7000), общая площадь профессиональных торговых центров — 7,17 млн кв. м (стоимость 1 кв. м общей площади — от $2000 до $5000), сообщил представитель риэлторской компании Knight Frank. Если для каждого из видов недвижимости взять среднюю стоимость и перемножить на соответствующие площади, получится, что общая рыночная стоимость офисно-торговой недвижимости — $98,7 млрд. Так как кадастровая стоимость считается максимально приближенной к рыночной, то примерные поступления, на которые может рассчитывать Москва при введении нового налога, составят $1,97 млрд.

Помимо этих площадей существуют объекты класса С (морально устаревшие бизнес-центры, здания НИИ), непрофессиональные торговые центры (бывшие производственные помещения, рынки и т. д.), сообщают в Knight Frank. Инициатива коснется и собственников небольших торговых помещений формата street retail, уверена начальник отдела «Инком-недвижимости» Оксана Косолапова, из расчета стоимости помещения площадью 30-150 кв. м, которая оценивается в $6000-40 000 за 1 кв. м, налог в 2% может дать от $100 до $1000 с каждого «квадрата» в зависимости от характеристик и расположения помещения.

Маржинальность бизнеса сильно не пострадает, говорит первый вице-президент группы компаний ПИК  Артем Эйрамджанц, торговых площадей нехватка везде, на них существенный спрос, избыток предложения разве что в офисах класса А, в остальных случаях налоговое бремя, вероятнее всего, переложится на арендатора.

Увеличение в прошлом году налога с кадастровой стоимости земли бизнес на себе почувствовал, говорит президент группы «Промсвязьнедвижимость» Максим Гасиев, — и арендный, и строительный. Налог на недвижимость не сильно повлияет на арендные ставки в офисах класса А, но в офисах классов В и С и не очень востребованных торговых центрах это скажется на бизнесе как арендодателя, так и арендатора, считает он. Какое-то количество затрат может переложиться и на конечного потребителя, но основная нагрузка ляжет на маржу арендатора — малый и средний бизнес, заключает Гасиев.

Источник: Ведомости,http://smao.ru