Создание госмонополии на кадастровую оценку несет в себе совершенно очевидные риски, пишет журнал «Деньги». Муниципальные и региональные власти как никогда нуждаются сейчас в дополнительных налоговых поступлениях, а KPI государственного оценщика вряд ли будет привязан к формированию рыночной стоимости объектов недвижимости и сокращению притока денег в бюджет. Кроме того, сами же чиновники признают, что проблема с кадастровой оценкой недвижимости возникла не из-за того, что ею занимались рыночные оценщики, а из-за некачественных исходных данных, многих из которых в ГКН просто нет.

«Новый федеральный закон не внес ничего нового, лишь оформил правила деятельности в указанной области путем ее организации через бюджетные структуры, отстранив частных оценщиков от работы и получения доходов, направив их (доходы) в кошелек государства. Доходы при этом взимаются все с тех же собственников. Сложившаяся практика подтвердила, что кадастровую стоимость собственности можно устанавливать с любой погрешностью в любую сторону без каких-либо последствий и без ответственности перед налогоплательщиками»,— утверждает адвокат Олег Сухов.

По его словам, оспорить кадастровую оценку властей и сейчас сложно, а в перспективе будет еще сложнее. Сегодня собственники могут оспорить кадастровую оценку в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая действует при Росреестрах субъектов. Для юридических лиц прохождение комиссии обязательно.

У субъектов федерации есть право проводить кадастровую переоценку через два-три года или через пять лет. Процесс оспаривания может растянуться на годы. Ирина Вишневская приводит в пример кейс клиента, который в 2015 году оспорил кадастровую оценку торгово-офисного центра с 3,2 до 1,6 млрд руб., то есть вдвое. А через полгода по результатам кадастровой переоценки, утвержденной субъектом, цена его объекта вновь выросла, но уже до 3,8 млрд руб.

Подробнее о проблемах кадастровой оценки — в материале журнала «Ъ-Деньги» «Кадастрофа местного масштаба».

Индивидуальный предприниматель доказала, что кадастровая стоимость ее земли сильно завышена по сравнению с рыночной. С помощью суда и профессионального оценщика стоимость земли удалось уменьшить со 118 375 852,14 руб. до 42 334 000,00 руб.

Суды исходили из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям, не содержит запрета определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает возможность оспаривания правообладателем (иными заинтересованными лицами) результатов кадастровой оценки земельного участка в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, путем подачи заявления.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 октября 2013 г. № А53-31316/2012).

Источник: http://www.ocenchik.ru

 1 коп. — столько официально может стоить 1 кв. м земли. Занижение кадастровой стоимости через судебные иски стало массовым явлением, констатируют чиновники. Региональным властям приходится заключать мировые соглашения с землевладельцами

 Регионы накрыла лавина исков о пересмотре кадастровой оценки земельных участков, рассказал «Ведомостям» сотрудник ФНС. Информацию подтвердил представитель Росреестра: за первое полугодие 2013 г. подано вдвое больше таких исков, чем за весь 2012 год, — 2604 против 1200.

 Обычно истцы ссылаются на ошибки при определении кадастровой стоимости (массовая оценка не учитывает индивидуальные параметры участка) и представляют отчет независимого оценщика, говорят чиновники. Суд, как показывает практика (см. график), все чаще принимает сторону собственника.

 Землевладельцы представляют в суд существенно заниженную оценку, говорит замдиректора департамента Минэкономразвития Вячеслав Спиренков, иногда и вовсе оценивают 1 кв. м земли в 1 руб. У кадастровой палаты, которую привлекают по таким спорам как ответчика, нет денег на проведение альтернативной экспертизы, рассказывает замминистра имущественных отношенийМосковской области Андрей Данелюк. Суду ничего не остается, кроме как подтвердить любую оценку истца, жалуется сотрудник ФНС: даже в 1 руб. — альтернативы-то нет. Именно во столько суд обязал кадастровую палату оценить 1 кв. м участка в Сергиевом Посаде вместо ранее установленных 2400 руб., вспоминает Данелюк. А Арбитражный суд Московской области и вовсе подтвердил оценку 1 кв. м земли в 1 коп. (в Сергиево-Посадском районе). Арбитражное судопроизводство состязательное, отмечает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский, если ответчик не может ни защитить свою оценку, ни опровергнуть отчет оппонента, суд принимает сторону истца.

 Всего Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассматривает около 100 дел об оспаривании кадастровой стоимости. В производстве за этот год около 300 таких дел по подмосковным участкам, передал через представителя министр имущественных отношений Подмосковья Андрей Аверкиев.

 В большинстве случаев истцами выступают крупные правообладатели (юридические лица), отмечает представитель Росреестра. Администрациям регионов приходится идти с компаниями на мировую, говорит Спиренков: «Снижать стоимость недвижимости примерно на 20%, чтобы не получить судебное решение о минимальной стоимости недвижимости».

 Это прямые потери муниципалитетов, которые получают земельный налог. К тому же проигравшей стороне, т. е. государству, приходится компенсировать истцам расходы на независимую оценку и адвокатов, говорится в ответе представителя Росреестра.

 По закону об оценочной деятельности любой отчет оценщика должна подтвердить экспертиза СРО. Суды подходят к вопросу формально, отмечает сотрудник БТИ: им достаточно и экспертизы на соответствие отчета формальным требованиям. СРО тоже довольны, продолжает он, так как не берут на себя риски по подтверждению рыночной стоимости участка, а проверяют только форму отчета. Бизнес настолько прибыльный для оценщиков, что за кадастровую оценку они готовы брать минимальные суммы, а потом окупают издержки при проведении оценки по заказу собственника участка.

Вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков встречал оценки московской земли в 5-6 раз ниже рыночной, но проблема пока не приняла масштабов бедствия, уверен он. А вот в некоторых регионах вопрос стоит крайне остро, признает он: «Половина СРО не контролирует своих членов и подписывает любые экспертизы». Ответственность оценщика — всего два месячных оклада, отмечает он, а у СРО ее фактически вообще нет.

 Правительство собирается создать реестр недобросовестных оценщиков, предупреждает Спиренков. Органы местного самоуправления и миноблимущество закладывают в бюджет следующего года средства на экспертизу по оспариванию результатов оценки, сообщил Данелюк.

Но большинству регионов будет сложно найти деньги на суды, доходы не покрывают и запланированных расходов. По расчетам S&P, в июле у 32 регионов были дефицитные бюджеты. Год назад таких было 24, отмечает замдиректора группы госфинансов S&P Карен Вартапетов, к концу года их будет более 40: «Это почти половина регионов».

 Чтобы помочь менее обеспеченным регионам, в состав комиссий по досудебному рассмотрению споров будут включать экспертов по оценке, успокаивает Спиренков: «Заключение комиссии станет более квалифицированным и в суде будет полноценной альтернативой отчету оценщика со стороны землевладельца».

 Проблема носит институциональный характер, рассуждает Можаровский: база не готова, реестр не наполнен, кадастровая оценка проведена некачественно. Такие же и даже более серьезные проблемы возникнут при введении налога на недвижимость, рассчитываемого по кадастровой стоимости, предупреждает он. Такие планы у правительства есть для имущества и юридических, и физических лиц. Суды захлебнутся в исках, а государство будет нести убытки, предупреждает Можаровский.

Источник: Ведомости, , http://smao.ru

Кадастровая стоимость земельных участков, домов и квартир является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа территории. Одной из неприятных проблем, с которыми сталкиваются собственники, является завышенная госоценка. Это приводит к необоснованно крупной ставке земельного налога. Но кадастровую стоимость все-таки можно уменьшить, оспорив ее в досудебном или судебном порядке, пишет «Московский комсомолец», рассказывая, как это можно сделать.

 В первом случае нужно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом «Об оценочной деятельности».

 Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

 Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) неучет изменения стоимости объекта по годам. 

 В случае если заявление о пересмотре КС было подано на основании второго пункта, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены.

 На досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Например, для этой процедуры отводится всего шесть месяцев.

 Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде. Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому лучше обратиться за помощью к специалистам в этой области, отмечает МК.

 Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке. Стоит обратить внимание, что обращение в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, не имеет под собой правовых оснований. Арбитражный суд, установив, что исковое заявление подано без соблюдения соответствующих норм, вправе оставить иск без движения.

 И здесь также нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

 Судебная экспертиза может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации. Тем не менее при выборе эксперта следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы. 

 В том случае если данные требования будут соблюдены, то шансы собственника на успех резко возрастут. Например, год назад Арбитражный суд Татарстана удовлетворил требование владельца сети гостиниц в 6,5 раза снизить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в Казани, уравняв ее с рыночной оценкой.

 Казанский предприниматель потребовал уравнять кадастровую стоимость земельного участка промышленного назначения площадью 24 240 кв. метров с его рыночной стоимостью — 35,512 миллиона рублей. И Арбитражный суд Татарстана вынес решение в пользу бизнесмена. Первоначальная кадастровая стоимость принадлежащего ему участка составляла почти 227 миллионов рублей.

 Источник: realty.newsru.com, http://www.ocenchik.ru

Императорский фарфоровый завод вчера заключил мировое соглашение с Росреестром по иску о снижении кадастровой стоимости земли.

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти вчера прекратил производство по иску Императорского фарфорового завода к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Петербургу (Росреестр) и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Стороны заключили мировое соглашение, сообщила представитель комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга. Подробности соглашения она не раскрывает. Завод занимает 5,4 га на пр-те Обуховской Обороны, 151, лит. В. Росреестр оценил кадастровую стоимость участка в 288 млн руб., а Императорский завод — в 177,6 млн руб., говорится в материалах дела.

 Стороны договорились о средней цене между стоимостью Росреестра и их собственной оценкой примерно в 230 млн руб., говорит источник, знакомый с ситуацией. Представитель комитета по земельным ресурсам это не комментирует. На Императорском фарфоровом заводе вчера не смогли прокомментировать заключение мирового соглашения.

 В сентябре мировое соглашение заключили Росреестр и ООО «Тойота мотор мануфэкчуринг Россия». Вместо 4,3 млрд руб., как предлагал комитет по земельным ресурсам, земля под заводом была оценена в 3,5 млрд руб., что позволит компании экономить на налогах 12 млн руб. ежегодно. 10 октября Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассмотрит иск «Хендэ мотор мануфактуринг рус» об уменьшении кадастровой стоимости участка под заводом с 3,5 млрд до 1,9 млрд руб. В августе повышенную кадастровую стоимость оспорило в суде ЛОМО, она была снижена с 1,18 млрд до 704 млн руб. Также понизить кадастровую стоимость с 48,3 млн до 47,5 млн руб. удалось ОАО «Звезда».

 Мировые соглашения корректнее заключать в случае наличия еще одного отчета об оценке, считает Александр Зленко, генеральный директор ГУП ГУИОН. По его словам, Hyundai заказал в ГУИОН индивидуальную оценку своего участка.

 В начале года был большой наплыв компаний, которые хотели получить оценку своих участков, чтобы оспорить новую кадастровую оценку, так как у многих компаний увеличились налоговые платежи, говорит замдиректора по развитию консалтинговой группы «Лаир» Александр Шилов. Сейчас таких клиентов стало меньше, так как основные иски уже поданы и в основном вопрос удается урегулировать, отмечает он.

 Источник: http://www.vedomosti.ru, Мария Буравцева