Столичные чиновники решили воспользоваться опытом французов, которые начали строить Большой Париж.

И в одном, и в другом случае инициативу озвучивали президенты стран (бывшие), обосновав необходимостью решить транспортные проблемы, прошли почти идентичные международные архитектурные конкурсы. «По идеологии, стоимости, масштабам и значимости проекты похожи», — заявлял мэр Москвы Сергей Собянин. На этом сходство двух агломераций завершается. Париж, где уровень автомобилизации (количество машин на семью) не растет, думает о том, как связать разные районы региона, построить больше жилья. Москва, где автопарк увеличивается на 300 000 машин ежегодно, пытается удержать ситуацию в существующих рамках. О том, как присоединенные территории должны разгрузить центр, похоже, все уже забыли.

Хроника расширения 

 «Столица морально устарела и не отвечает высоким стандартам жизни в мегаполисах XXI в. Большие проблемы горожанам и жителям пригородов, ежедневно устремляющимся на работу в центральную часть города, доставляют пробки. Поэтому пора пересмотреть территориальные границы» — именно так экс-президент Франции Николя Саркози обосновывал в июне 2007 г. необходимость расширения Парижа и создания Le Grand Pari(s) [игра слов — «большой Париж» и «большое пари»].

 Транспортные сети французской столицы были спроектированы 150 лет назад и не подвергались большой модернизации. Зато население росло стремительно — на 5 млн человек за последние 20 лет. В центральном Париже проживает 2,2 млн, в пригородах — более 8 млн, многие из них ездят на работу в центр города.

Полгода спустя министерство культуры Франции инициировало международные консультации о будущем столицы. В марте 2008 г. появилась должность госсекретаря по развитию столичного региона, а в июне того же года Николя Саркози объявил о начале работы 10 архитектурных команд над будущим обликом Большого Парижа. Всего участвовало около 500 человек. Научный совет конкурса каждый месяц встречался с командами и снабжал их информацией. В декабре архитекторы и урбанисты представили свое видение Большого Парижа, весной 2009 г. проекты выставлялись в Музее архитектуры, обсуждались в Центре современных искусств Помпиду. После этого все 10 команд объединили в Atelier International du Grand Paris, которое возглавляет архитектор Бернар Лемуан. Сейчас мастерская разрабатывает программы развития Большого Парижа.

Выступая на открытии Петербургского экономического форума в 2011 г., тогдашний президент России Дмитрий Медведев заявил, что «можно рассмотреть вопрос о расширении границ Москвы, создании столичного федерального округа и переносе за нынешние границы Москвы значительной доли федеральных учреждений». Позднее Сергей Собянин так объяснял слова Медведева: «Президент говорил о перемещении ряда правительственных учреждений за территорию нынешней границы Москвы, это значительно поможет решить проблему концентрации рабочих мест в центре. У нас сейчас две трети рабочих мест сконцентрировано в центре Москвы, а две трети жилья — по периметру города. Это перемещение повлечет за собой и создание нового центра притяжения инвестиций девелоперов, которые сейчас не находят применения». Затем власти объявили, что территория Москвы будет расширена со 107 000 до 251 000 га.

Спасение — в метро 

Транспортная система Парижа схожа с московской: она кольцевая, а поперечных связок мало, сложно попасть из одного района в другой; город растет, процесс с трудом поддается контролю, рассказывает Лемуан. Париж неоднороден, и, несмотря на усилия властей, его районы сильно отличаются социальным и этническим составом. Если южные традиционно буржуазные, то северные считаются криминогенными, именно там живут мигранты.

Тогда же, в 2007 г., Саркози озвучил свое видение Большого Парижа: он должен превратиться в мегаполис, способный конкурировать с Лондоном, Нью-Йорком или Токио. Мегаполис, где не будет спальных районов и адрес перестанет быть фактором социальной дискриминации. Границы между Парижем и его пригородами должны были быть стерты и создана единая метрополия, в которой все районы связаны между собой скоростными поездами. Общий бюджет на развитие инфраструктуры составляет 32 млрд евро, из них 23,5 млрд евро будет выделено только на транспортную сеть Большого Парижа.

«Когда был принят закон о Большом Париже, в течение четырех месяцев с 8 утра до 11 вечера по телеканалам мы устраивали презентацию проекта нового парижского метро», — рассказывает советник проекта «Большой Париж» Стефан Леклер. Это самый амбициозный проект — Grand Paris Express, он предполагает строительство 200 км автоматизированного метро и 72 новых вокзалов, которые соединят пригороды между собой и с Парижем. Например, научный кластер плато Сакле (европейский аналог Кремниевой долины) будет в получасе езды от столицы.

К 2030 г. протяженность парижского метро удвоится (сейчас она составляет 214 км). Фактически построят два новых кольца, с которых будут пересадки на существующие линии трамвая, пригородные электропоезда и региональный экспресс RER. Появится сообщение с аэропортами Руасси, Орли и Ле-Бурже.

Строить метро французы собираются не на бюджетные деньги. Как рассказал директор кабинета компании Societe du Grand Paris Александр Мисофф, часть средств — это налоги (транспортный налог, сборы на офисы — чем ближе к центру, тем дороже платят владельцы офисов, налог с жителей на проживание), взносы муниципальных образований, сбор с эксплуатации инфраструктуры с момента ввода объекта плюс заемные средства. Чтобы построить парижское метро, пришлось брать кредиты еще в 1900 г., последний взнос по ним был сделан в 1975 г., говорит Мисофф. Проектирование идет параллельно со строительством, недавно объявлены тендеры на два первых участка.

Транспортный каркас «новой Москвы» недавно разработан. Программа строительства метро у московских властей не менее масштабна, а если учитывать сжатые сроки — то намного интенсивнее. До конца 2020 г. мэрия собирается построить 155 км путей и 75 станций. На новые территории будут продлены четыре линии — до Новопеределкино, Саларьево, аэропорта «Астафьево» и в Коммунарку.

Больше жилья 

Еще одна проблема Парижа — нехватка жилья. По словам Бернара Лемуана, сейчас Париж и пригороды вводят всего около 35 000 единиц жилья в год (квартиры и личные дома). Если считать, что площадь одной квартиры — около 60 кв. м, получается, что регион строит всего около 2,1 млн кв. м жилья в год. Для сравнения: Москва в прошлом году ввела около 2,5 млн кв. м жилья, а область — 6,88 млн кв. м.

Низкие темпы строительства поддерживают высокие цены на парижскую недвижимость, говорит Лемуан. Чтобы ослабить ценовое давление, нужно увеличить предложение, ввод должен составлять 70 000 квартир в год. «Мы не будем строить новые города в 40 км от Парижа, нужно стараться перестроить имеющиеся дома так, чтобы и застройку уплотнить, и транспортную доступность просчитать», — рассказывает архитектор. Строить будут коммерческие структуры. По французскому законодательству 25% возводимого жилья муниципалитеты должны предоставлять в социальное пользование. Как рассказал Стефан Леклер, государство сейчас заключает с муниципалитетами контракты, согласно которым они должны строить жилье вокруг новых станций метро.

Камни преткновения 

Без политической воли запустить все эти процессы было практически невозможно: территориями управляют муниципалитеты, координации действий между которыми немного. «Есть Париж, есть следующий уровень — восемь департаментов вокруг Парижа, и еще один уровень — регион. Моя задача как министра — общаться со всеми этими людьми и побуждать их общаться между собой», — рассказывал два года назад бывший министр Большого Парижа Морис Леруа. «У нас множество центров принятия решений, а единого нет», — соглашается Мисофф.

Еще одним камнем преткновения чиновники называют необходимость согласовывать все проекты с населением. По словам Мисоффа, из-за этого, например, поменяли места расположения нескольких станций метро. Граждане должны привлекаться к обсуждению инициатив властей и быть вовлеченными в процесс, уверен Лемуан.

Источник: http://www.vedomosti.ru

Платить налог на имущество компаний следует не за производственные помещения, а только за торгово-офисные — такова новая концепция, одобренная властями России

 Налог с кадастровой стоимости имущества компаний превратится в налог на торгово-офисную недвижимость, сообщили «Ведомостям» участники обсуждения законопроекта и подтвердил его инициатор, первый зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам, депутат от ЛДПР Сергей Катасонов. Будет закрытый перечень облагаемого имущества, обещает Катасонов, в него войдут только торгово-офисные помещения. «У меня концепция была другая», — говорит он и предупреждает, что поправки будут вносить депутаты от «Единой России».

Сейчас налог рассчитывается по балансовой стоимости имущества с учетом амортизации. Катасонов предложил с 2020 г. опираться на кадастровую оценку недвижимости компаний, а для иностранных организаций ввести новый порядок уже со следующего года. Проект был одобрен 20 сентября Госдумой в первом чтении, поправки ко второму чтению принимались до 20 октября 2013 г.

Именно вокруг поправок и разгорелся ожесточенный спор. РСПП опротестовал принятие закона, направив письма председателю правительства Дмитрию Медведеву, помощнику президента по экономике Андрею Белоусову (тексты писем есть у «Ведомостей») и в Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Основная часть дополнительной налоговой нагрузки придется на реальныйсектор экономики, предупреждал РСПП, это приведет к снижению инвестиций и конкурентоспособности российской промышленности и даже к закрытию предприятий.

Минфин и Минэкономразвития концептуально проект закона поддержали, а государственно-правовое управление президента и ФАС выступили за позицию бизнеса, следует из имеющихся у «Ведомостей» ответов ведомств на письма РСПП. Москва (основной лоббист налога) настаивала, чтобы под действие налога в первую очередь подпала офисно-деловая недвижимость, рассказывают участники обсуждения. Остаточная балансовая стоимость здания в центре города или огромного торгового центра может быть нулевой или крайне низкой, говорил руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников. Но на совещании с экономическими ведомствами первый зампред правительства Игорь Шувалов выступил против того, чтобы выделять какую-либо категорию, говорили «Ведомостям» его участники.

Вмешаться в ситуацию пришлось кремлевскому руководству, рассказали «Ведомостям» участники обсуждения: в середине прошлой недели поддержку «на самом верху» получили предложения Москвы. Это связано с тем, что у Москвы выпали доходы, объяснил Катасонов.И еще — все боятся последствий для промышленности, добавляет федеральный чиновник.

За основу взяли московский проект, по которому с 2014 г. на торговые и бизнес-центры устанавливается налог в 2%, рассказал участник обсуждения и подтвердил сотрудник московского правительства. «Закон сейчас написан только для этих двух видов [торговля и офисы] объектов недвижимости», — сообщил и федеральный чиновник, знакомый с рабочим текстом поправок. 2% — максимально разрешенная ставка, отмечает чиновник московской мэрии, конкретный размер налога будет устанавливаться отдельно, законом города.

Окончательное решение будет принято сегодня, знает знакомый с ходом дискуссии чиновник, вариативность очень велика, но в течение недели закон должен быть принят. Времени совсем мало, согласен Катасонов: законопроект нужно принять до бюджета, а в пятницу будет его первое чтение.

Для нас главное — чтобы под действие налога не подпали промышленники, подчеркивает правительственный чиновник. Если у вас производственное помещение, то вы будете уплачивать налог на имущество по балансовой стоимости, поясняет участник дискуссии: «Так же, как сегодня». Очень расплывчато объясняются параметры офисного центра, отмечает собеседник: любое здание, где под офисы занято не менее 20%. По большому счету административные помещения любой производственной компании в эту категорию попадают, признает он.

Но дифференцированный подход — это неправильно, считает федеральный чиновник.

Будет очень сложно администрировать такой налог, продолжает федеральный чиновник, и закончится все фиктивным документооборотом: де-факто будет магазин, склад, фитнес, а де-юре — промышленность.

На конец III квартала 2013 г. площадь офисов класса А составила 2,7 млн кв. м (стоимость 1 кв. м — от $4000 до $12 000), площадь офисов класса В — 10,4 млн кв. м (стоимость 1 кв. м — от $3000 до $7000), общая площадь профессиональных торговых центров — 7,17 млн кв. м (стоимость 1 кв. м общей площади — от $2000 до $5000), сообщил представитель риэлторской компании Knight Frank. Если для каждого из видов недвижимости взять среднюю стоимость и перемножить на соответствующие площади, получится, что общая рыночная стоимость офисно-торговой недвижимости — $98,7 млрд. Так как кадастровая стоимость считается максимально приближенной к рыночной, то примерные поступления, на которые может рассчитывать Москва при введении нового налога, составят $1,97 млрд.

Помимо этих площадей существуют объекты класса С (морально устаревшие бизнес-центры, здания НИИ), непрофессиональные торговые центры (бывшие производственные помещения, рынки и т. д.), сообщают в Knight Frank. Инициатива коснется и собственников небольших торговых помещений формата street retail, уверена начальник отдела «Инком-недвижимости» Оксана Косолапова, из расчета стоимости помещения площадью 30-150 кв. м, которая оценивается в $6000-40 000 за 1 кв. м, налог в 2% может дать от $100 до $1000 с каждого «квадрата» в зависимости от характеристик и расположения помещения.

Маржинальность бизнеса сильно не пострадает, говорит первый вице-президент группы компаний ПИК  Артем Эйрамджанц, торговых площадей нехватка везде, на них существенный спрос, избыток предложения разве что в офисах класса А, в остальных случаях налоговое бремя, вероятнее всего, переложится на арендатора.

Увеличение в прошлом году налога с кадастровой стоимости земли бизнес на себе почувствовал, говорит президент группы «Промсвязьнедвижимость» Максим Гасиев, — и арендный, и строительный. Налог на недвижимость не сильно повлияет на арендные ставки в офисах класса А, но в офисах классов В и С и не очень востребованных торговых центрах это скажется на бизнесе как арендодателя, так и арендатора, считает он. Какое-то количество затрат может переложиться и на конечного потребителя, но основная нагрузка ляжет на маржу арендатора — малый и средний бизнес, заключает Гасиев.

Источник: Ведомости,http://smao.ru

Финальным сроком введения налога на недвижимость в регионах может стать 2020 год, сообщил сегодня журналистам заместитель министра финансов России Сергей Шаталов.

 «На федеральном уровне может быть введена такая временная льгота, как переходный период. Пока обсуждается идея, чтобы до 2020 года сохранить большинство льгот, которые есть сегодня — чтобы и люди, и власти регионов смогли адаптироваться», — сказал он.

 По словам Шаталова, с 2020 года федеральные власти будут передавать соответствующие полномочия на места.

 Замглавы Минфина также отметил, что закон о введении налога на недвижимость для физических лиц может заработать с начала 2015 года. «Принять закон в 2014 году мы уже не успеваем, потому что на местах тоже надо принять свои закона в этом направлении. Кроме того, администрация президента высказала по законопроекту ряд замечаний социального характера», — сообщил Шаталов.

 Налог на недвижимость, который будет вводиться в регионах поэтапно, заменит действующие налог на имущество и земельный налог. При этом планируется взимать этот налог с кадастровой стоимости недвижимости, а не с балансовой, как сейчас. 

 Массовая кадастровая оценка недвижимости, которая должна стать базой для начисления налога, еще в прошлом году была завершена по всей территории страны. При расчете налога берется кадастровая стоимость на 1 января, и в течение года изменения не учитываются.

 Вместе с тем, как ранее сообщал ИТАР-ТАСС, аудиторы Счетной палаты в ходе проверки Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии /Росреестр/ пришли к выводу о том, что система государственного кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории РФ не создана. Проверка проводилась совместно с ФСБ России.

 Источник: http://www.biztass.ru, http://www.ocenchik.ru

 1 коп. — столько официально может стоить 1 кв. м земли. Занижение кадастровой стоимости через судебные иски стало массовым явлением, констатируют чиновники. Региональным властям приходится заключать мировые соглашения с землевладельцами

 Регионы накрыла лавина исков о пересмотре кадастровой оценки земельных участков, рассказал «Ведомостям» сотрудник ФНС. Информацию подтвердил представитель Росреестра: за первое полугодие 2013 г. подано вдвое больше таких исков, чем за весь 2012 год, — 2604 против 1200.

 Обычно истцы ссылаются на ошибки при определении кадастровой стоимости (массовая оценка не учитывает индивидуальные параметры участка) и представляют отчет независимого оценщика, говорят чиновники. Суд, как показывает практика (см. график), все чаще принимает сторону собственника.

 Землевладельцы представляют в суд существенно заниженную оценку, говорит замдиректора департамента Минэкономразвития Вячеслав Спиренков, иногда и вовсе оценивают 1 кв. м земли в 1 руб. У кадастровой палаты, которую привлекают по таким спорам как ответчика, нет денег на проведение альтернативной экспертизы, рассказывает замминистра имущественных отношенийМосковской области Андрей Данелюк. Суду ничего не остается, кроме как подтвердить любую оценку истца, жалуется сотрудник ФНС: даже в 1 руб. — альтернативы-то нет. Именно во столько суд обязал кадастровую палату оценить 1 кв. м участка в Сергиевом Посаде вместо ранее установленных 2400 руб., вспоминает Данелюк. А Арбитражный суд Московской области и вовсе подтвердил оценку 1 кв. м земли в 1 коп. (в Сергиево-Посадском районе). Арбитражное судопроизводство состязательное, отмечает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский, если ответчик не может ни защитить свою оценку, ни опровергнуть отчет оппонента, суд принимает сторону истца.

 Всего Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассматривает около 100 дел об оспаривании кадастровой стоимости. В производстве за этот год около 300 таких дел по подмосковным участкам, передал через представителя министр имущественных отношений Подмосковья Андрей Аверкиев.

 В большинстве случаев истцами выступают крупные правообладатели (юридические лица), отмечает представитель Росреестра. Администрациям регионов приходится идти с компаниями на мировую, говорит Спиренков: «Снижать стоимость недвижимости примерно на 20%, чтобы не получить судебное решение о минимальной стоимости недвижимости».

 Это прямые потери муниципалитетов, которые получают земельный налог. К тому же проигравшей стороне, т. е. государству, приходится компенсировать истцам расходы на независимую оценку и адвокатов, говорится в ответе представителя Росреестра.

 По закону об оценочной деятельности любой отчет оценщика должна подтвердить экспертиза СРО. Суды подходят к вопросу формально, отмечает сотрудник БТИ: им достаточно и экспертизы на соответствие отчета формальным требованиям. СРО тоже довольны, продолжает он, так как не берут на себя риски по подтверждению рыночной стоимости участка, а проверяют только форму отчета. Бизнес настолько прибыльный для оценщиков, что за кадастровую оценку они готовы брать минимальные суммы, а потом окупают издержки при проведении оценки по заказу собственника участка.

Вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков встречал оценки московской земли в 5-6 раз ниже рыночной, но проблема пока не приняла масштабов бедствия, уверен он. А вот в некоторых регионах вопрос стоит крайне остро, признает он: «Половина СРО не контролирует своих членов и подписывает любые экспертизы». Ответственность оценщика — всего два месячных оклада, отмечает он, а у СРО ее фактически вообще нет.

 Правительство собирается создать реестр недобросовестных оценщиков, предупреждает Спиренков. Органы местного самоуправления и миноблимущество закладывают в бюджет следующего года средства на экспертизу по оспариванию результатов оценки, сообщил Данелюк.

Но большинству регионов будет сложно найти деньги на суды, доходы не покрывают и запланированных расходов. По расчетам S&P, в июле у 32 регионов были дефицитные бюджеты. Год назад таких было 24, отмечает замдиректора группы госфинансов S&P Карен Вартапетов, к концу года их будет более 40: «Это почти половина регионов».

 Чтобы помочь менее обеспеченным регионам, в состав комиссий по досудебному рассмотрению споров будут включать экспертов по оценке, успокаивает Спиренков: «Заключение комиссии станет более квалифицированным и в суде будет полноценной альтернативой отчету оценщика со стороны землевладельца».

 Проблема носит институциональный характер, рассуждает Можаровский: база не готова, реестр не наполнен, кадастровая оценка проведена некачественно. Такие же и даже более серьезные проблемы возникнут при введении налога на недвижимость, рассчитываемого по кадастровой стоимости, предупреждает он. Такие планы у правительства есть для имущества и юридических, и физических лиц. Суды захлебнутся в исках, а государство будет нести убытки, предупреждает Можаровский.

Источник: Ведомости, , http://smao.ru

Госдума в первом чтении приняла законопроект, который предполагает увеличение штрафов за неиспользование земель сельхозназначения, при этом максимальный предел административных взысканий не должен превышать 500 тысяч рублей.

 Поправки предлагается внести в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП). Согласно действующему законодательству, неиспользование земель влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тысяч до 5 тысяч рублей; на должностных лиц — от 4 тысяч до 6 тысяч рублей; на юридических лиц — от 80 тысяч до 100 тысяч рублей.

 Законопроектом предлагается установить исчисление административных штрафов в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. При этом максимальный предел административных штрафов предлагается установить в размере 500 тысяч рублей. Такой подход к исчислению административного штрафа обусловлен необходимостью обеспечения соразмерности наказания нанесенному ущербу и тяжести правонарушения, отмечается в пояснительной записке к документу.

 Источник: РИА Новости, http://smao.ru