Для Москвы в 2014 г. ставка этого налога будет равняться 1,5%, в 2015 г. — 1,7%.

Совет Федерации одобрил поправки в Налоговый кодекс, которые вводят расчет налога на торгово-офисные объекты и имущество иностранных организаций исходя из их кадастровой (т. е. приближенной к рыночной) стоимости. Ставка к 2016 г. составит 2%, но на переходный период будет разной для Москвы и остальных регионов. Для Москвы в 2014 г. — 1,5%, в 2015 г. — 1,7%; для других регионов ставка в 2014 г. не должна превышать 1%, в 2015 г. — 1,5%.

Здание будет считаться торговым или бизнес-центром, если не менее чем 20% его общей площади занято торговыми объектами, общепитом, бытовым обслуживанием или офисами с сопутствующей инфраструктурой (в том числе парковками, если они находятся в здании).

В законопроекте, изначально внесенном депутатом от ЛДПР Сергеем Катасоновым, предлагалось с 2020 г. перейти на кадастровую оценку имущества для всех компаний. Минфин и Минэкономразвития концептуально проект закона поддержали, но РСПП, заручившись поддержкой администрации президента и ФАС, добился вывода из-под действия закона промышленных предприятий.

Москва (основной лоббист налога) настояла, чтобы под действие налога попала офисно-деловая недвижимость, рассказывали участники обсуждения. По оценкам руководителя департамента экономической политики и развития Москвы Максима Решетникова, город в 2014 г. может получить от нового налога дополнительно 35 млрд. руб.

Выступила против налога и «Опора России». В письме председателю СФ Валентине Матвиенко президент «Опоры России» Александр Бречалов просил отклонить закон и инициировать принятие прозрачного регламента определения кадастровой стоимости. Сильно пострадает малый и средний бизнес, объяснял он. Вероятность отклонения закона крайне мала, признавали участники обсуждения: у него «слишком мощный двигатель» и он согласован «на самом высоком уровне».

Стремление Москвы принять новый налог связано с выпадающими доходами столичного бюджета, объяснял участник обсуждения.

С 1 января 2012 г. крупные холдинги получили возможность объединиться в группу и платить общий налог на прибыль. Он будет распределяться между регионами, где расположены основные производственные мощности группы. Из-за изменения географии платежей больше всего пострадали Москва и Санкт-Петербург, где центры прибыли создавались «Газпромом» и другими крупными компаниями, говорил замминистра финансов Сергей Шаталов.

Потери бюджета Москвы он называл «фантастическими»: «По их оценке, если бы норма консолидации вводилась единовременно, то бюджет Москвы в течение одного года потерял бы 150 млрд. руб.». Из-за законов о консолидированном налогоплательщике и трансфертном ценообразовании Москва в прошлом году лишилась 72 млрд. руб., подсчитал аналитик S&P Карен Вартапетов, а в этом недополучит около 100 млрд. руб.

Источник: http://www.vedomosti.ru

Индивидуальный предприниматель доказала, что кадастровая стоимость ее земли сильно завышена по сравнению с рыночной. С помощью суда и профессионального оценщика стоимость земли удалось уменьшить со 118 375 852,14 руб. до 42 334 000,00 руб.

Суды исходили из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям, не содержит запрета определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает возможность оспаривания правообладателем (иными заинтересованными лицами) результатов кадастровой оценки земельного участка в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, путем подачи заявления.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 октября 2013 г. № А53-31316/2012).

Источник: http://www.ocenchik.ru

Платить налог на имущество компаний следует не за производственные помещения, а только за торгово-офисные — такова новая концепция, одобренная властями России

 Налог с кадастровой стоимости имущества компаний превратится в налог на торгово-офисную недвижимость, сообщили «Ведомостям» участники обсуждения законопроекта и подтвердил его инициатор, первый зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам, депутат от ЛДПР Сергей Катасонов. Будет закрытый перечень облагаемого имущества, обещает Катасонов, в него войдут только торгово-офисные помещения. «У меня концепция была другая», — говорит он и предупреждает, что поправки будут вносить депутаты от «Единой России».

Сейчас налог рассчитывается по балансовой стоимости имущества с учетом амортизации. Катасонов предложил с 2020 г. опираться на кадастровую оценку недвижимости компаний, а для иностранных организаций ввести новый порядок уже со следующего года. Проект был одобрен 20 сентября Госдумой в первом чтении, поправки ко второму чтению принимались до 20 октября 2013 г.

Именно вокруг поправок и разгорелся ожесточенный спор. РСПП опротестовал принятие закона, направив письма председателю правительства Дмитрию Медведеву, помощнику президента по экономике Андрею Белоусову (тексты писем есть у «Ведомостей») и в Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Основная часть дополнительной налоговой нагрузки придется на реальныйсектор экономики, предупреждал РСПП, это приведет к снижению инвестиций и конкурентоспособности российской промышленности и даже к закрытию предприятий.

Минфин и Минэкономразвития концептуально проект закона поддержали, а государственно-правовое управление президента и ФАС выступили за позицию бизнеса, следует из имеющихся у «Ведомостей» ответов ведомств на письма РСПП. Москва (основной лоббист налога) настаивала, чтобы под действие налога в первую очередь подпала офисно-деловая недвижимость, рассказывают участники обсуждения. Остаточная балансовая стоимость здания в центре города или огромного торгового центра может быть нулевой или крайне низкой, говорил руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников. Но на совещании с экономическими ведомствами первый зампред правительства Игорь Шувалов выступил против того, чтобы выделять какую-либо категорию, говорили «Ведомостям» его участники.

Вмешаться в ситуацию пришлось кремлевскому руководству, рассказали «Ведомостям» участники обсуждения: в середине прошлой недели поддержку «на самом верху» получили предложения Москвы. Это связано с тем, что у Москвы выпали доходы, объяснил Катасонов.И еще — все боятся последствий для промышленности, добавляет федеральный чиновник.

За основу взяли московский проект, по которому с 2014 г. на торговые и бизнес-центры устанавливается налог в 2%, рассказал участник обсуждения и подтвердил сотрудник московского правительства. «Закон сейчас написан только для этих двух видов [торговля и офисы] объектов недвижимости», — сообщил и федеральный чиновник, знакомый с рабочим текстом поправок. 2% — максимально разрешенная ставка, отмечает чиновник московской мэрии, конкретный размер налога будет устанавливаться отдельно, законом города.

Окончательное решение будет принято сегодня, знает знакомый с ходом дискуссии чиновник, вариативность очень велика, но в течение недели закон должен быть принят. Времени совсем мало, согласен Катасонов: законопроект нужно принять до бюджета, а в пятницу будет его первое чтение.

Для нас главное — чтобы под действие налога не подпали промышленники, подчеркивает правительственный чиновник. Если у вас производственное помещение, то вы будете уплачивать налог на имущество по балансовой стоимости, поясняет участник дискуссии: «Так же, как сегодня». Очень расплывчато объясняются параметры офисного центра, отмечает собеседник: любое здание, где под офисы занято не менее 20%. По большому счету административные помещения любой производственной компании в эту категорию попадают, признает он.

Но дифференцированный подход — это неправильно, считает федеральный чиновник.

Будет очень сложно администрировать такой налог, продолжает федеральный чиновник, и закончится все фиктивным документооборотом: де-факто будет магазин, склад, фитнес, а де-юре — промышленность.

На конец III квартала 2013 г. площадь офисов класса А составила 2,7 млн кв. м (стоимость 1 кв. м — от $4000 до $12 000), площадь офисов класса В — 10,4 млн кв. м (стоимость 1 кв. м — от $3000 до $7000), общая площадь профессиональных торговых центров — 7,17 млн кв. м (стоимость 1 кв. м общей площади — от $2000 до $5000), сообщил представитель риэлторской компании Knight Frank. Если для каждого из видов недвижимости взять среднюю стоимость и перемножить на соответствующие площади, получится, что общая рыночная стоимость офисно-торговой недвижимости — $98,7 млрд. Так как кадастровая стоимость считается максимально приближенной к рыночной, то примерные поступления, на которые может рассчитывать Москва при введении нового налога, составят $1,97 млрд.

Помимо этих площадей существуют объекты класса С (морально устаревшие бизнес-центры, здания НИИ), непрофессиональные торговые центры (бывшие производственные помещения, рынки и т. д.), сообщают в Knight Frank. Инициатива коснется и собственников небольших торговых помещений формата street retail, уверена начальник отдела «Инком-недвижимости» Оксана Косолапова, из расчета стоимости помещения площадью 30-150 кв. м, которая оценивается в $6000-40 000 за 1 кв. м, налог в 2% может дать от $100 до $1000 с каждого «квадрата» в зависимости от характеристик и расположения помещения.

Маржинальность бизнеса сильно не пострадает, говорит первый вице-президент группы компаний ПИК  Артем Эйрамджанц, торговых площадей нехватка везде, на них существенный спрос, избыток предложения разве что в офисах класса А, в остальных случаях налоговое бремя, вероятнее всего, переложится на арендатора.

Увеличение в прошлом году налога с кадастровой стоимости земли бизнес на себе почувствовал, говорит президент группы «Промсвязьнедвижимость» Максим Гасиев, — и арендный, и строительный. Налог на недвижимость не сильно повлияет на арендные ставки в офисах класса А, но в офисах классов В и С и не очень востребованных торговых центрах это скажется на бизнесе как арендодателя, так и арендатора, считает он. Какое-то количество затрат может переложиться и на конечного потребителя, но основная нагрузка ляжет на маржу арендатора — малый и средний бизнес, заключает Гасиев.

Источник: Ведомости,http://smao.ru

Финальным сроком введения налога на недвижимость в регионах может стать 2020 год, сообщил сегодня журналистам заместитель министра финансов России Сергей Шаталов.

 «На федеральном уровне может быть введена такая временная льгота, как переходный период. Пока обсуждается идея, чтобы до 2020 года сохранить большинство льгот, которые есть сегодня — чтобы и люди, и власти регионов смогли адаптироваться», — сказал он.

 По словам Шаталова, с 2020 года федеральные власти будут передавать соответствующие полномочия на места.

 Замглавы Минфина также отметил, что закон о введении налога на недвижимость для физических лиц может заработать с начала 2015 года. «Принять закон в 2014 году мы уже не успеваем, потому что на местах тоже надо принять свои закона в этом направлении. Кроме того, администрация президента высказала по законопроекту ряд замечаний социального характера», — сообщил Шаталов.

 Налог на недвижимость, который будет вводиться в регионах поэтапно, заменит действующие налог на имущество и земельный налог. При этом планируется взимать этот налог с кадастровой стоимости недвижимости, а не с балансовой, как сейчас. 

 Массовая кадастровая оценка недвижимости, которая должна стать базой для начисления налога, еще в прошлом году была завершена по всей территории страны. При расчете налога берется кадастровая стоимость на 1 января, и в течение года изменения не учитываются.

 Вместе с тем, как ранее сообщал ИТАР-ТАСС, аудиторы Счетной палаты в ходе проверки Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии /Росреестр/ пришли к выводу о том, что система государственного кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории РФ не создана. Проверка проводилась совместно с ФСБ России.

 Источник: http://www.biztass.ru, http://www.ocenchik.ru

 1 коп. — столько официально может стоить 1 кв. м земли. Занижение кадастровой стоимости через судебные иски стало массовым явлением, констатируют чиновники. Региональным властям приходится заключать мировые соглашения с землевладельцами

 Регионы накрыла лавина исков о пересмотре кадастровой оценки земельных участков, рассказал «Ведомостям» сотрудник ФНС. Информацию подтвердил представитель Росреестра: за первое полугодие 2013 г. подано вдвое больше таких исков, чем за весь 2012 год, — 2604 против 1200.

 Обычно истцы ссылаются на ошибки при определении кадастровой стоимости (массовая оценка не учитывает индивидуальные параметры участка) и представляют отчет независимого оценщика, говорят чиновники. Суд, как показывает практика (см. график), все чаще принимает сторону собственника.

 Землевладельцы представляют в суд существенно заниженную оценку, говорит замдиректора департамента Минэкономразвития Вячеслав Спиренков, иногда и вовсе оценивают 1 кв. м земли в 1 руб. У кадастровой палаты, которую привлекают по таким спорам как ответчика, нет денег на проведение альтернативной экспертизы, рассказывает замминистра имущественных отношенийМосковской области Андрей Данелюк. Суду ничего не остается, кроме как подтвердить любую оценку истца, жалуется сотрудник ФНС: даже в 1 руб. — альтернативы-то нет. Именно во столько суд обязал кадастровую палату оценить 1 кв. м участка в Сергиевом Посаде вместо ранее установленных 2400 руб., вспоминает Данелюк. А Арбитражный суд Московской области и вовсе подтвердил оценку 1 кв. м земли в 1 коп. (в Сергиево-Посадском районе). Арбитражное судопроизводство состязательное, отмечает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский, если ответчик не может ни защитить свою оценку, ни опровергнуть отчет оппонента, суд принимает сторону истца.

 Всего Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассматривает около 100 дел об оспаривании кадастровой стоимости. В производстве за этот год около 300 таких дел по подмосковным участкам, передал через представителя министр имущественных отношений Подмосковья Андрей Аверкиев.

 В большинстве случаев истцами выступают крупные правообладатели (юридические лица), отмечает представитель Росреестра. Администрациям регионов приходится идти с компаниями на мировую, говорит Спиренков: «Снижать стоимость недвижимости примерно на 20%, чтобы не получить судебное решение о минимальной стоимости недвижимости».

 Это прямые потери муниципалитетов, которые получают земельный налог. К тому же проигравшей стороне, т. е. государству, приходится компенсировать истцам расходы на независимую оценку и адвокатов, говорится в ответе представителя Росреестра.

 По закону об оценочной деятельности любой отчет оценщика должна подтвердить экспертиза СРО. Суды подходят к вопросу формально, отмечает сотрудник БТИ: им достаточно и экспертизы на соответствие отчета формальным требованиям. СРО тоже довольны, продолжает он, так как не берут на себя риски по подтверждению рыночной стоимости участка, а проверяют только форму отчета. Бизнес настолько прибыльный для оценщиков, что за кадастровую оценку они готовы брать минимальные суммы, а потом окупают издержки при проведении оценки по заказу собственника участка.

Вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков встречал оценки московской земли в 5-6 раз ниже рыночной, но проблема пока не приняла масштабов бедствия, уверен он. А вот в некоторых регионах вопрос стоит крайне остро, признает он: «Половина СРО не контролирует своих членов и подписывает любые экспертизы». Ответственность оценщика — всего два месячных оклада, отмечает он, а у СРО ее фактически вообще нет.

 Правительство собирается создать реестр недобросовестных оценщиков, предупреждает Спиренков. Органы местного самоуправления и миноблимущество закладывают в бюджет следующего года средства на экспертизу по оспариванию результатов оценки, сообщил Данелюк.

Но большинству регионов будет сложно найти деньги на суды, доходы не покрывают и запланированных расходов. По расчетам S&P, в июле у 32 регионов были дефицитные бюджеты. Год назад таких было 24, отмечает замдиректора группы госфинансов S&P Карен Вартапетов, к концу года их будет более 40: «Это почти половина регионов».

 Чтобы помочь менее обеспеченным регионам, в состав комиссий по досудебному рассмотрению споров будут включать экспертов по оценке, успокаивает Спиренков: «Заключение комиссии станет более квалифицированным и в суде будет полноценной альтернативой отчету оценщика со стороны землевладельца».

 Проблема носит институциональный характер, рассуждает Можаровский: база не готова, реестр не наполнен, кадастровая оценка проведена некачественно. Такие же и даже более серьезные проблемы возникнут при введении налога на недвижимость, рассчитываемого по кадастровой стоимости, предупреждает он. Такие планы у правительства есть для имущества и юридических, и физических лиц. Суды захлебнутся в исках, а государство будет нести убытки, предупреждает Можаровский.

Источник: Ведомости, , http://smao.ru

Как стало известно «Ъ», президент РСПП Александр Шохин направил помощнику президента РФ по экономике Андрею Белоусову письмо с выражением «серьезной обеспокоенности предпринимательского сообщества» принятым Госдумой 20 сентября этого года в первом чтении проектом закона «О внесении изменений в главу 30 части второй Налогового кодекса РФ». Вызвавшие тревогу у бизнеса поправки предлагают взимать налог на недвижимость организаций не с ее балансовой (как сейчас), а с кадастровой стоимости — то есть к компаниям предложено применить режим, который власти сейчас безуспешно пытаются ввести в отношении граждан (о проблемах с новым налогом на жилье см. «Ъ» от 11 октября).

 Сама по себе эта тема новой для бизнеса не является: «Основные направления налоговой политики на 2014-2016 годы» предусматривают, что обновление налога на имущество организаций должно произойти к 2018 году. Предполагалось, что к разработке новых правил Минфин приступит еще не скоро. Однако, когда в июле этого года депутат от ЛДПР Сергей Катасонов внес законопроект о переходе к подсчету налога на имущество с кадастровой стоимости с сохранением нынешней ставки этого платежа 2,2%, правительство инициативу неожиданно поддержало (как правило, Минфин отвергает налоговые проекты парламентариев, предпочитая готовить поправки к НК самостоятельно).

 Цель проекта, по словам его автора,— устранить «недообложение» недвижимости компаний, прежде всего офисных и торговых центров. По оценкам Сергея Катасонова, в Москве кадастровая стоимость превышает инвентаризационную в 20-30 раз, в Калужской области — в 11, в Калининградской — в восемь раз. Сколько допдоходов даст новация регионам (налог на имущество поступает в их бюджеты), депутат подсчитать не смог, ссылаясь на то, что в большей части субъектов РФ кадастр строений еще не готов. В том числе и поэтому, ввиду «большой предстоящей подготовительной работы», новый порядок должен вступить в силу лишь 1 января 2020 года. 20 сентября Госдума законопроект в первом чтении одобрила.

 Перспектива начать платить больше, пусть и с 2020 года, обеспокоила бизнес. В письме Александра Шохина Андрею Белоусову отмечается, что результаты массовой оценки недвижимости «ни в коей мере не отражают рыночную стоимость отдельных объектов, поскольку рассчитаны на основании усредненных показателей». Рост налоговой нагрузки, предупреждает РСПП, «приведет к снижению инвестиций и конкурентоспособности российской промышленности» и даже к закрытию предприятий. Аналогичное письмо РСПП отправил в адрес Федеральной антимонопольной службы. В также имеющемся у «Ъ» ответе ФАС регулятор поддержал бизнес, отметив, что взимание налога с рыночной цены объектов увеличит их затраты на производство продукции.

 Впрочем, как заверяет глава бюджетного комитета Госдумы Андрей Макаров, законопроект в первом чтении поддержан «в качестве идеи»: «Спасибо автору за смелость, никто до него не рискнул взяться за эту тему». По словам депутата, в предложенном виде проект нереализуем, поскольку «системы кадастра как не было, так и нет». По его оценке, торговые сети налог действительно недоплачивают, «но надо понимать, что все увеличение будет переложено на стоимость продуктов». При принятии законопроекта Андрей Макаров сообщил, что комитет намерен в течение месяца полностью его переработать, «не оставив в нем ничего, даже названия». Намерение комитета — передать полномочия по регулированию этого налога регионам, сделав это так, чтобы новация не ударила по добросовестным налогоплательщикам.

 Источник: Коммерсантъ, http://smao.ru

Кадастровая стоимость земельных участков, домов и квартир является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа территории. Одной из неприятных проблем, с которыми сталкиваются собственники, является завышенная госоценка. Это приводит к необоснованно крупной ставке земельного налога. Но кадастровую стоимость все-таки можно уменьшить, оспорив ее в досудебном или судебном порядке, пишет «Московский комсомолец», рассказывая, как это можно сделать.

 В первом случае нужно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом «Об оценочной деятельности».

 Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

 Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) неучет изменения стоимости объекта по годам. 

 В случае если заявление о пересмотре КС было подано на основании второго пункта, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены.

 На досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Например, для этой процедуры отводится всего шесть месяцев.

 Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде. Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому лучше обратиться за помощью к специалистам в этой области, отмечает МК.

 Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке. Стоит обратить внимание, что обращение в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, не имеет под собой правовых оснований. Арбитражный суд, установив, что исковое заявление подано без соблюдения соответствующих норм, вправе оставить иск без движения.

 И здесь также нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

 Судебная экспертиза может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации. Тем не менее при выборе эксперта следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы. 

 В том случае если данные требования будут соблюдены, то шансы собственника на успех резко возрастут. Например, год назад Арбитражный суд Татарстана удовлетворил требование владельца сети гостиниц в 6,5 раза снизить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в Казани, уравняв ее с рыночной оценкой.

 Казанский предприниматель потребовал уравнять кадастровую стоимость земельного участка промышленного назначения площадью 24 240 кв. метров с его рыночной стоимостью — 35,512 миллиона рублей. И Арбитражный суд Татарстана вынес решение в пользу бизнесмена. Первоначальная кадастровая стоимость принадлежащего ему участка составляла почти 227 миллионов рублей.

 Источник: realty.newsru.com, http://www.ocenchik.ru

Министерство экономического развития подготовило поправки в Земельный кодекс, согласно которым с 2014 года органы власти будут обязаны публиковать информацию о свободных участках земли в Интернете и выставлять их на торги по заявлениям потенциальных покупателей. У проекта две цели: сокращение коррупционной составляющей в сфере земельных отношений и резкий рост предложения земли на рынке.

 По данным «Коммерсанта», законопроект определяет порядок образования участков земли, их продажи, а также передачи в бесплатное пользование и в аренду. Причем образование участка будет проводиться по упрощенной схеме — без межевания. Саму схему смогут предложить потенциальные покупатели или арендаторы. Исключением будут лишь Москва, Петербург и региональные центры.

 В первую очередь в выигрыше от новой законодательной инициативы, очевидно, окажутся застройщики. Благодаря тотальной коррупции в России, им теперь гораздо проще будет заполучить в участки, которые ранее относились к числу земель сельскохозяйственного назначения. При этом конфликты могут разворачиваться вокруг 250-км зоны вокруг крупных мегаполисов, которые представляют интерес как для застройщиков, так и для аграриев.

 Главная проблема реформы состоит в том, что более 70% земель, находящихся в сельскохозяйственном обороте, не прошли кадастровую регистрацию и, соответственно, не имеют «правильной» цены. К тому же, информация о землях, которая содержится на бумажных носителях еще с советских времен, не совпадает реальным положением дел.

 После того, как земля перейдет от федеральных властей к муниципальным, ее наиболее лакомые куски окажутся у строителей, уверен председатель антикоррупционного комитета России Кирилл Кабанов. «Должны работать кадастр и Россельхознадзор. Сейчас уже чернозем выводят под застройку коррупционным путем, а мы знаем, что чернозем — национальное достояние. Одна лишь публикация информации ничего не даст», — уверен он.

 Застройщики заинтересованы в том, чтобы заполучить земли не по кадастровой цене, а по базовой оценке — она и сама не высока, и налоги будут совсем маленькие. У строительных компаний есть сильное лобби, и если они начнут отбирать у АПК земли сельскохозяйственного назначения, на планах правительства «накормить весь мир» придется поставить жирный крест. Ведь основное сельхозпроизводство сконцентрировано именно в 250-километровой зоне вокруг городов. Потеря пахотных земель если и не приведет к сокращению посевных площадей (значительная часть которых простаивает), то гарантированно увеличит издержки производства аграрной продукции.

 «Коррупция в сфере земельных отношений сохранится. Она основана не столько на том, чтобы предоставлять оформление, разрешать и согласовывать за плату, сколько на том, чтобы давать возможность избранным участникам получать землю дешевле ее рыночной стоимости», — уверен старший аналитик Национального рейтингового агентства Максим Васин. По его оценке, даже в случае принятия предложений Минэкономразвития коррупционные возможности сохранятся, так как не проведена действительно независимая оценка рыночной стоимости вообще всех участков земли в стране. «Хуже всего то, что проектом устанавливается множество возможностей для бесплатного получения земли. Тот, кто сначала получит ее бесплатно, затем сможет с выгодой перепродать, что открывает колоссальные возможности для участников рынка и посредников», — отметил эксперт.

 Васин полагает, что нынешний порядок оборота земель сильно замедляет хозяйственную деятельность и осложняет все вопросы, связанные с получением и коммерческим использованием земли. «Цены непрозрачны, в большинстве случаев нет принципиальной ясности по рыночной стоимости земли. Оценить в денежном эквиваленте убытки от нынешней практики в масштабах всей страны, думаю, нереально», — отметил он, добавив, что чиновники будут заинтересованы в ограничении доступа к информации, чтобы иметь возможность проводить конкурсы по выделению земли не для всех, а для избранных — на взаимовыгодных условиях. А в случае, если к лакомому куску собственности все-таки удастся пробиться «постороннему», его замучают проверками. «Средство от замучивания одно – независимый суд. Но у нас в стране его нет», — подчеркнул Васин .

 Эксперт предложил схему продажи земли, которая, на его взгляд, была бы идеальной: «Гражданин выбирает на карте Google или иной электронной карте участок земли и нажимает кнопку «Хочу». При том, что эта земля свободна и не зарезервирована под госнужды и прочее, моментально открываются торги на общедоступном сайте по этому участку. В момент начала торгов независимый оценщик определяет минимальную рыночную стоимость земли, с которой стартует цена продажи при коммерческом использовании. Каждый смотрящий на электронную карту видит информацию о ведущихся торгах. Все могут подать заявки в электронном виде. Для подачи заявки достаточно номера паспорта, ИНН или СНИЛС для гражданина и ОГРН или ИНН – для юридического лица. Торги завершаются через установленный промежуток времени, но только после того, как поступила оплата за землю. Все участники могут внести оплату, проигравшим она будет немедленно возвращена автоматически после подведения итогов торгов. В момент завершения торгов после оплаты победитель автоматически и немедленно получает право на использование участка, при этом никаких документов, кроме оплаты, от него не требуется. Право его собственности может непосредственно фиксироваться на карте, где он выбрал землю (как в случае с доменными именами в Интернет)».

 Если же земля никому не нужна, то физическим лицам она должна выделяться бесплатно в ограниченных размерах, однако коммерческим предприятиям — только по рыночной стоимости, уверен эксперт. «Продажа, приватизация, аренда и прочее коммерческое использование земли, выделяемой бесплатно, должны быть запрещены. Если кто-то желает продать, сдать в аренду или коммерчески использовать такую землю, он должен ее сначала купить по рыночной цене», — отметил он. 

 Аналитик FIBO Group Анатолий Воронин полагает, что в схеме, предлагаемой Минэкономразвития, коррупционеры в первую очередь будут наживаться на тех, кто приобрел землю «впрок» и никак не использует ее, не создает рабочих мест. «Надо признать, что местные власти с вниманием относятся к бизнесменам, создающим рабочие места в депрессивных регионах, которые богаты в том числе и земельными ресурсами, и не вставляют им палки в колеса», — подчеркнул он. Впрочем, эксперт все-таки считает разработанные Минэкономразвития поправки в Земельный кодекс положительным шагом. «Местные бюджеты получат какие-то средства за счет земельного налога. Уверен, что для подавляющего большинства покупателей земельный актив окажется убыточным. Да, у кого-то появятся «поместья», заросшие травой и кустарниками, за которые придется ежегодно платить «в казну». Но если людям хочется почувствовать себя собственниками, то почему бы нет?», — заявил он.

Источник: http://www.ocenchik.ru, Владислав Кузьмичев

Новый налог на недвижимость, механизмы внедрения и система расчетов которого разрабатывались на протяжении последних нескольких лет, уже в скором времени должен вступить в силу (налог будут вводить постепенно с 2014 по 2018 гг.): в начале августа Министерство финансов согласовало и внесло на рассмотрение правительства соответствующий законопроект.

 Новый налог на недвижимость, механизмы внедрения и система расчетов которого разрабатывались на протяжении последних нескольких лет, уже в скором времени должен вступить в силу (налог будут вводить постепенно с 2014 по 2018 гг.): в начале августа Министерство финансов согласовало и внесло на рассмотрение правительства соответствующий законопроект.

 Специалисты российского офиса международной консалтинговой компании Knight Frank подсчитали, как изменятся налоговые затраты владельцев недвижимости.

 Напомним, оценка налогооблагаемой стоимости недвижимости будет производится государством, которое формирует по всей территории страны единый кадастр недвижимости с указанием оценочной стоимости всех объектов. Полностью кадастровая оценка во всех регионах еще не проведена. В этом одна из причин продолжительного откладывания перехода на новый единый налог. Каждый регион будет переходить на него по мере того, как будет готова кадастровая оценка местной недвижимости (с 2014 года на него перейдет только ряд пилотных регионов).

 Что касается ставок, то по ним уже есть определенность. Напомним, согласно данным Минфина, ставка налога на жилые объекты недвижимости стоимостью менее 300 млн руб. составит 0,1%, на иные здания и помещения (в частности, на апартаменты) — 0,5%. В отношении земель сельхозназначения, дачных участков и земель, приобретенных для личного подсобного хозяйства — в пределах 0,3%, для прочих земель — 1,5%. Для тех, кто владеет недвижимостью стоимостью более 300 млн. руб., ставка налога будет от 0,5 до 1%, точное значение определят муниципальные власти.

 Кроме того, для каждого собственника недвижимости будет действовать послабление: из всей недвижимости, которой владеет собственник, он не будет платить налог на 20 кв. м. Однако сейчас на стадии обсуждения находится вопрос о том, чтобы 20 необлагаемых налогом метров не применялись к собственникам недвижимости площадью более 100-150 кв. м.

 Облагаться налогом на недвижимость будут не только сданные в эксплуатацию, зарегистрированные объекты, но и объекты незавершенного капитального жилого строительства, причем по ставке, приравненной к жилым помещениям (0,1%), уточняют в Knight Frank. Это нововведение затронет прежде всего интересы людей, приобретающих квартиры на ранних этапах строительства: им придется платить налог за площади, жить в которых они не смогут еще несколько лет. Кроме того, это окажет влияние на инвестиционных покупателей, которые приобретают квартиры на стадии котлована и продают к моменту сдачи в эксплуатацию, выигрывая на росте цены. Вырастет налоговое бремя и для владельцев дач. Если раньше в абсолютном большинстве владельцы дач оплачивали только налог на землю, вне зависимости от того, есть на участке дом или нет, то после проведения кадастрового учета даже недостроенные дома станут облагаться налогом.

 Отдельно отметим, что налогообложение апартаментов, несмотря на увеличенные в пять раз по сравнению с жилыми помещениями ставки, будет более лояльным, чем налоги на аналогичные жилые объекты: дело в том, что кадастровая стоимость нежилой недвижимости, даже в случае если она используется для проживания, априори ниже кадастровой стоимости жилья, а соответственно, и налогооблагаемая база в апартаментах ниже. Особенно сильно это проявится в элитном сегменте, где налоги на элитное жилье и на апартаменты этого класса будут отличаться в 2-3 раза.

 Итак, кого же сильнее всего коснется изменение налогового законодательства? Очевидно, что а первую очередь, возрастут налоговые выплаты владельцев элитных квартир. «Отличительной особенностью элитного жилья является большой метраж объектов (по итогам первого полугодия 2013 года средняя площадь приобретенной элитной квартиры составила 170 кв. м), — говорится в информационных материалах Knight Frank. — Кроме того, зачастую собственником такой квартиры является один человек, который в свою очередь может владеть более чем одним объектом недвижимости». Например, владелец квартиры площадью 105 кв. м в элитном ЖК в центре Москвы, в случае если он единственный собственник и не имеет другой недвижимости, будет платить около 39 тыс. руб. в год.

 Повысится размер налога и для владельцев квартир в домах 1950-60 гг. постройки с довольно просторными квартирами, инвентаризационная стоимость которых по расчетам БТИ чрезвычайно мала.

 Если говорить о различиях по территории России, то размеры налога будут выше в городах с более дорогой недвижимостью: Москва и города Московской области, Санкт-Петербург, Сочи, Хабаровск, города ЯНАО и ХМАО. Это связано с тем, что кадастровая стоимость коррелирует с рыночной.

Источник: http://realty.rbc.ru