Создание госмонополии на кадастровую оценку несет в себе совершенно очевидные риски, пишет журнал «Деньги». Муниципальные и региональные власти как никогда нуждаются сейчас в дополнительных налоговых поступлениях, а KPI государственного оценщика вряд ли будет привязан к формированию рыночной стоимости объектов недвижимости и сокращению притока денег в бюджет. Кроме того, сами же чиновники признают, что проблема с кадастровой оценкой недвижимости возникла не из-за того, что ею занимались рыночные оценщики, а из-за некачественных исходных данных, многих из которых в ГКН просто нет.

«Новый федеральный закон не внес ничего нового, лишь оформил правила деятельности в указанной области путем ее организации через бюджетные структуры, отстранив частных оценщиков от работы и получения доходов, направив их (доходы) в кошелек государства. Доходы при этом взимаются все с тех же собственников. Сложившаяся практика подтвердила, что кадастровую стоимость собственности можно устанавливать с любой погрешностью в любую сторону без каких-либо последствий и без ответственности перед налогоплательщиками»,— утверждает адвокат Олег Сухов.

По его словам, оспорить кадастровую оценку властей и сейчас сложно, а в перспективе будет еще сложнее. Сегодня собственники могут оспорить кадастровую оценку в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая действует при Росреестрах субъектов. Для юридических лиц прохождение комиссии обязательно.

У субъектов федерации есть право проводить кадастровую переоценку через два-три года или через пять лет. Процесс оспаривания может растянуться на годы. Ирина Вишневская приводит в пример кейс клиента, который в 2015 году оспорил кадастровую оценку торгово-офисного центра с 3,2 до 1,6 млрд руб., то есть вдвое. А через полгода по результатам кадастровой переоценки, утвержденной субъектом, цена его объекта вновь выросла, но уже до 3,8 млрд руб.

Подробнее о проблемах кадастровой оценки — в материале журнала «Ъ-Деньги» «Кадастрофа местного масштаба».

Индивидуальный предприниматель доказала, что кадастровая стоимость ее земли сильно завышена по сравнению с рыночной. С помощью суда и профессионального оценщика стоимость земли удалось уменьшить со 118 375 852,14 руб. до 42 334 000,00 руб.

Суды исходили из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям, не содержит запрета определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает возможность оспаривания правообладателем (иными заинтересованными лицами) результатов кадастровой оценки земельного участка в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, путем подачи заявления.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 октября 2013 г. № А53-31316/2012).

Источник: http://www.ocenchik.ru

Критерии выбора загородного дома меняются с течением времени, тем более что наш рынок недвижимости молод и в новейшей истории страна уже переживала кризисы. Естественно, это повлияло на рынок в целом и на поведение покупателей в частности. Итак, что же в первую очередь интересует клиента?

Среда и социальное окружение

Покупатель понимает, что его жизнь не будет замыкаться в рамках квартиры или дома, поэтому все большее число людей выбирают жилой комплекс с закрытой и большой территорией. Рождается новый тренд — мультиформат. При строительстве таких мини-пригородов потребитель получает новый уровень жизни.

Местоположение

Направление Новой Москвы можно назвать приоритетным при выборе недвижимости. Это в большей степени связано с планируемыми инвестициями и желанием правительства поднять здесь качество инфраструктуры и жизни на столичный уровень. Сейчас цены в Новой Москве растут быстрее цен остального Подмосковья, причем это заметно и в городе, и за городом.

Наличие современных систем коммуникаций

По данным проведенного исследования, все большее число жителей выбирают индивидуальные газовые котлы и другие современные системы отопления, климат-контроля, связи, водоснабжения и т.д. Это закономерный результат развития рынка — покупатель узнает больше, становится требовательнее и хочет для себя и своей семьи самого лучшего. Девелоперу остается только следовать тренду и обеспечивать строящимся домам качественную инженерную начинку.

Наличие архитектурной концепции комплекса

Потребители обращают внимание на архитектуру, их уже не устраивают безликие дома, лишенные индивидуальности. Люди хотят архитектурных изысков в хорошем смысле этого слова, но стремятся получить их по минимальной цене. Проще всего реализовать это желание, совершая покупку в новом поселке с продуманной концепцией. Если девелопер изначально предусмотрел архитектурную концепцию ЖК и его территории, такой комплекс, несомненно, будет выигрывать в глазах покупателя.

Соотношение стоимости и инфраструктурной наполненности

Стоимость жилья за пределами МКАД в 2-3 раза ниже, чем внутри него. Сейчас развитие пригородов столицы тормозят инфраструктура недостаточно высокого уровня и сложная транспортная ситуация. Однако когда ситуация выровняется, Подмосковье, и без того активно развивающееся, получит новый толчок для роста.

Источник: http://realty.rbc.ru

Московские власти будут менять вид разрешенного использования участка и разрабатывать проект его планировки.

Город хочет видеть на месте Покровской овощебазы физкультурные объекты и объекты досуга, заявил мэр Москвы Сергей Собянин. Для этого московские власти будут менять вид разрешенного использования участка (сейчас там разрешено строить и эксплуатировать торговые объекты) и разрабатывать проект его планировки, сказал мэр. Овощная база в Бирюлеве закрыта навсегда, в отношении главы управы начато должностное расследование по факту обнаруженных нарушений, заявил Собянин в среду утром.Собянин пообещал, что овощебаза в Бирюлеве больше не откроется.

Собянин также сообщил, что власти Москвы планируют создать три современных логистических центра вместо «советских» овощных баз. По его словам, в последние годы город шел по пути сокращения «нецивилизованных» видов торговли, было закрыто около 30 рынков, тысячи ларьков. «Везде, где мы закрывали такие объекты, уровень преступности падал в разы», — подчеркнул мэр (цитаты по «РИА Новости»). Он заявил, что в столице необходимо создавать альтернативу «базам советского и постсоветского формата»: «Мы наметили три площадки под создание логистических центров: на Варшавском шоссе (за МКАД), на Киевском шоссе и в районе Шереметьево».

При этом городские власти пока не могут найти основного владельца Покровской базы — Игоря Исаева (ему принадлежало 64% ЗАО «Новые Черемушки», собственника и арендатора участков и помещений базы), подозревают, что он бегах, рассказал «Ведомостям» источник в мэрии. Брат Исаева и владелец 29,46% акций «Новых Черемушек» Алиасхаб Гаджиев, по информации собеседника «Ведомостей», вчера «приходил в мэрию».

В среду руководитель Федеральной миграционной службы (ФМС) Константин Ромодановский констатировал, что правоохранительные органы не могут найти руководство овощной базы в Бирюлеве, где в воскресенье произошли массовые беспорядки. «Этих людей не могут найти. Видимо, их будут объявлять в розыск», — сказал Ромодановский на заседании в ФМС в среду. По его словам, против руководства базы возбуждено уголовное дело за организацию нелегальной миграции.

Как сообщил официальный представитель Следственного комитета Владимир Маркин, следствие возбудило дело в отношении гендиректора ЗАО «Новые Черемушки» Алиасхаба Гаджиева и предправления этой компании Магомеда Чурилова за организацию незаконной миграции.

Источник: http://www.vedomosti.ru

 1 коп. — столько официально может стоить 1 кв. м земли. Занижение кадастровой стоимости через судебные иски стало массовым явлением, констатируют чиновники. Региональным властям приходится заключать мировые соглашения с землевладельцами

 Регионы накрыла лавина исков о пересмотре кадастровой оценки земельных участков, рассказал «Ведомостям» сотрудник ФНС. Информацию подтвердил представитель Росреестра: за первое полугодие 2013 г. подано вдвое больше таких исков, чем за весь 2012 год, — 2604 против 1200.

 Обычно истцы ссылаются на ошибки при определении кадастровой стоимости (массовая оценка не учитывает индивидуальные параметры участка) и представляют отчет независимого оценщика, говорят чиновники. Суд, как показывает практика (см. график), все чаще принимает сторону собственника.

 Землевладельцы представляют в суд существенно заниженную оценку, говорит замдиректора департамента Минэкономразвития Вячеслав Спиренков, иногда и вовсе оценивают 1 кв. м земли в 1 руб. У кадастровой палаты, которую привлекают по таким спорам как ответчика, нет денег на проведение альтернативной экспертизы, рассказывает замминистра имущественных отношенийМосковской области Андрей Данелюк. Суду ничего не остается, кроме как подтвердить любую оценку истца, жалуется сотрудник ФНС: даже в 1 руб. — альтернативы-то нет. Именно во столько суд обязал кадастровую палату оценить 1 кв. м участка в Сергиевом Посаде вместо ранее установленных 2400 руб., вспоминает Данелюк. А Арбитражный суд Московской области и вовсе подтвердил оценку 1 кв. м земли в 1 коп. (в Сергиево-Посадском районе). Арбитражное судопроизводство состязательное, отмечает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский, если ответчик не может ни защитить свою оценку, ни опровергнуть отчет оппонента, суд принимает сторону истца.

 Всего Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассматривает около 100 дел об оспаривании кадастровой стоимости. В производстве за этот год около 300 таких дел по подмосковным участкам, передал через представителя министр имущественных отношений Подмосковья Андрей Аверкиев.

 В большинстве случаев истцами выступают крупные правообладатели (юридические лица), отмечает представитель Росреестра. Администрациям регионов приходится идти с компаниями на мировую, говорит Спиренков: «Снижать стоимость недвижимости примерно на 20%, чтобы не получить судебное решение о минимальной стоимости недвижимости».

 Это прямые потери муниципалитетов, которые получают земельный налог. К тому же проигравшей стороне, т. е. государству, приходится компенсировать истцам расходы на независимую оценку и адвокатов, говорится в ответе представителя Росреестра.

 По закону об оценочной деятельности любой отчет оценщика должна подтвердить экспертиза СРО. Суды подходят к вопросу формально, отмечает сотрудник БТИ: им достаточно и экспертизы на соответствие отчета формальным требованиям. СРО тоже довольны, продолжает он, так как не берут на себя риски по подтверждению рыночной стоимости участка, а проверяют только форму отчета. Бизнес настолько прибыльный для оценщиков, что за кадастровую оценку они готовы брать минимальные суммы, а потом окупают издержки при проведении оценки по заказу собственника участка.

Вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков встречал оценки московской земли в 5-6 раз ниже рыночной, но проблема пока не приняла масштабов бедствия, уверен он. А вот в некоторых регионах вопрос стоит крайне остро, признает он: «Половина СРО не контролирует своих членов и подписывает любые экспертизы». Ответственность оценщика — всего два месячных оклада, отмечает он, а у СРО ее фактически вообще нет.

 Правительство собирается создать реестр недобросовестных оценщиков, предупреждает Спиренков. Органы местного самоуправления и миноблимущество закладывают в бюджет следующего года средства на экспертизу по оспариванию результатов оценки, сообщил Данелюк.

Но большинству регионов будет сложно найти деньги на суды, доходы не покрывают и запланированных расходов. По расчетам S&P, в июле у 32 регионов были дефицитные бюджеты. Год назад таких было 24, отмечает замдиректора группы госфинансов S&P Карен Вартапетов, к концу года их будет более 40: «Это почти половина регионов».

 Чтобы помочь менее обеспеченным регионам, в состав комиссий по досудебному рассмотрению споров будут включать экспертов по оценке, успокаивает Спиренков: «Заключение комиссии станет более квалифицированным и в суде будет полноценной альтернативой отчету оценщика со стороны землевладельца».

 Проблема носит институциональный характер, рассуждает Можаровский: база не готова, реестр не наполнен, кадастровая оценка проведена некачественно. Такие же и даже более серьезные проблемы возникнут при введении налога на недвижимость, рассчитываемого по кадастровой стоимости, предупреждает он. Такие планы у правительства есть для имущества и юридических, и физических лиц. Суды захлебнутся в исках, а государство будет нести убытки, предупреждает Можаровский.

Источник: Ведомости, , http://smao.ru

Кадастровая стоимость земельных участков, домов и квартир является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа территории. Одной из неприятных проблем, с которыми сталкиваются собственники, является завышенная госоценка. Это приводит к необоснованно крупной ставке земельного налога. Но кадастровую стоимость все-таки можно уменьшить, оспорив ее в досудебном или судебном порядке, пишет «Московский комсомолец», рассказывая, как это можно сделать.

 В первом случае нужно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом «Об оценочной деятельности».

 Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

 Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) неучет изменения стоимости объекта по годам. 

 В случае если заявление о пересмотре КС было подано на основании второго пункта, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены.

 На досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Например, для этой процедуры отводится всего шесть месяцев.

 Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде. Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому лучше обратиться за помощью к специалистам в этой области, отмечает МК.

 Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке. Стоит обратить внимание, что обращение в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, не имеет под собой правовых оснований. Арбитражный суд, установив, что исковое заявление подано без соблюдения соответствующих норм, вправе оставить иск без движения.

 И здесь также нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

 Судебная экспертиза может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации. Тем не менее при выборе эксперта следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы. 

 В том случае если данные требования будут соблюдены, то шансы собственника на успех резко возрастут. Например, год назад Арбитражный суд Татарстана удовлетворил требование владельца сети гостиниц в 6,5 раза снизить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в Казани, уравняв ее с рыночной оценкой.

 Казанский предприниматель потребовал уравнять кадастровую стоимость земельного участка промышленного назначения площадью 24 240 кв. метров с его рыночной стоимостью — 35,512 миллиона рублей. И Арбитражный суд Татарстана вынес решение в пользу бизнесмена. Первоначальная кадастровая стоимость принадлежащего ему участка составляла почти 227 миллионов рублей.

 Источник: realty.newsru.com, http://www.ocenchik.ru

Госдума в первом чтении приняла законопроект, который предполагает увеличение штрафов за неиспользование земель сельхозназначения, при этом максимальный предел административных взысканий не должен превышать 500 тысяч рублей.

 Поправки предлагается внести в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП). Согласно действующему законодательству, неиспользование земель влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тысяч до 5 тысяч рублей; на должностных лиц — от 4 тысяч до 6 тысяч рублей; на юридических лиц — от 80 тысяч до 100 тысяч рублей.

 Законопроектом предлагается установить исчисление административных штрафов в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. При этом максимальный предел административных штрафов предлагается установить в размере 500 тысяч рублей. Такой подход к исчислению административного штрафа обусловлен необходимостью обеспечения соразмерности наказания нанесенному ущербу и тяжести правонарушения, отмечается в пояснительной записке к документу.

 Источник: РИА Новости, http://smao.ru

Министерство экономического развития подготовило поправки в Земельный кодекс, согласно которым с 2014 года органы власти будут обязаны публиковать информацию о свободных участках земли в Интернете и выставлять их на торги по заявлениям потенциальных покупателей. У проекта две цели: сокращение коррупционной составляющей в сфере земельных отношений и резкий рост предложения земли на рынке.

 По данным «Коммерсанта», законопроект определяет порядок образования участков земли, их продажи, а также передачи в бесплатное пользование и в аренду. Причем образование участка будет проводиться по упрощенной схеме — без межевания. Саму схему смогут предложить потенциальные покупатели или арендаторы. Исключением будут лишь Москва, Петербург и региональные центры.

 В первую очередь в выигрыше от новой законодательной инициативы, очевидно, окажутся застройщики. Благодаря тотальной коррупции в России, им теперь гораздо проще будет заполучить в участки, которые ранее относились к числу земель сельскохозяйственного назначения. При этом конфликты могут разворачиваться вокруг 250-км зоны вокруг крупных мегаполисов, которые представляют интерес как для застройщиков, так и для аграриев.

 Главная проблема реформы состоит в том, что более 70% земель, находящихся в сельскохозяйственном обороте, не прошли кадастровую регистрацию и, соответственно, не имеют «правильной» цены. К тому же, информация о землях, которая содержится на бумажных носителях еще с советских времен, не совпадает реальным положением дел.

 После того, как земля перейдет от федеральных властей к муниципальным, ее наиболее лакомые куски окажутся у строителей, уверен председатель антикоррупционного комитета России Кирилл Кабанов. «Должны работать кадастр и Россельхознадзор. Сейчас уже чернозем выводят под застройку коррупционным путем, а мы знаем, что чернозем — национальное достояние. Одна лишь публикация информации ничего не даст», — уверен он.

 Застройщики заинтересованы в том, чтобы заполучить земли не по кадастровой цене, а по базовой оценке — она и сама не высока, и налоги будут совсем маленькие. У строительных компаний есть сильное лобби, и если они начнут отбирать у АПК земли сельскохозяйственного назначения, на планах правительства «накормить весь мир» придется поставить жирный крест. Ведь основное сельхозпроизводство сконцентрировано именно в 250-километровой зоне вокруг городов. Потеря пахотных земель если и не приведет к сокращению посевных площадей (значительная часть которых простаивает), то гарантированно увеличит издержки производства аграрной продукции.

 «Коррупция в сфере земельных отношений сохранится. Она основана не столько на том, чтобы предоставлять оформление, разрешать и согласовывать за плату, сколько на том, чтобы давать возможность избранным участникам получать землю дешевле ее рыночной стоимости», — уверен старший аналитик Национального рейтингового агентства Максим Васин. По его оценке, даже в случае принятия предложений Минэкономразвития коррупционные возможности сохранятся, так как не проведена действительно независимая оценка рыночной стоимости вообще всех участков земли в стране. «Хуже всего то, что проектом устанавливается множество возможностей для бесплатного получения земли. Тот, кто сначала получит ее бесплатно, затем сможет с выгодой перепродать, что открывает колоссальные возможности для участников рынка и посредников», — отметил эксперт.

 Васин полагает, что нынешний порядок оборота земель сильно замедляет хозяйственную деятельность и осложняет все вопросы, связанные с получением и коммерческим использованием земли. «Цены непрозрачны, в большинстве случаев нет принципиальной ясности по рыночной стоимости земли. Оценить в денежном эквиваленте убытки от нынешней практики в масштабах всей страны, думаю, нереально», — отметил он, добавив, что чиновники будут заинтересованы в ограничении доступа к информации, чтобы иметь возможность проводить конкурсы по выделению земли не для всех, а для избранных — на взаимовыгодных условиях. А в случае, если к лакомому куску собственности все-таки удастся пробиться «постороннему», его замучают проверками. «Средство от замучивания одно – независимый суд. Но у нас в стране его нет», — подчеркнул Васин .

 Эксперт предложил схему продажи земли, которая, на его взгляд, была бы идеальной: «Гражданин выбирает на карте Google или иной электронной карте участок земли и нажимает кнопку «Хочу». При том, что эта земля свободна и не зарезервирована под госнужды и прочее, моментально открываются торги на общедоступном сайте по этому участку. В момент начала торгов независимый оценщик определяет минимальную рыночную стоимость земли, с которой стартует цена продажи при коммерческом использовании. Каждый смотрящий на электронную карту видит информацию о ведущихся торгах. Все могут подать заявки в электронном виде. Для подачи заявки достаточно номера паспорта, ИНН или СНИЛС для гражданина и ОГРН или ИНН – для юридического лица. Торги завершаются через установленный промежуток времени, но только после того, как поступила оплата за землю. Все участники могут внести оплату, проигравшим она будет немедленно возвращена автоматически после подведения итогов торгов. В момент завершения торгов после оплаты победитель автоматически и немедленно получает право на использование участка, при этом никаких документов, кроме оплаты, от него не требуется. Право его собственности может непосредственно фиксироваться на карте, где он выбрал землю (как в случае с доменными именами в Интернет)».

 Если же земля никому не нужна, то физическим лицам она должна выделяться бесплатно в ограниченных размерах, однако коммерческим предприятиям — только по рыночной стоимости, уверен эксперт. «Продажа, приватизация, аренда и прочее коммерческое использование земли, выделяемой бесплатно, должны быть запрещены. Если кто-то желает продать, сдать в аренду или коммерчески использовать такую землю, он должен ее сначала купить по рыночной цене», — отметил он. 

 Аналитик FIBO Group Анатолий Воронин полагает, что в схеме, предлагаемой Минэкономразвития, коррупционеры в первую очередь будут наживаться на тех, кто приобрел землю «впрок» и никак не использует ее, не создает рабочих мест. «Надо признать, что местные власти с вниманием относятся к бизнесменам, создающим рабочие места в депрессивных регионах, которые богаты в том числе и земельными ресурсами, и не вставляют им палки в колеса», — подчеркнул он. Впрочем, эксперт все-таки считает разработанные Минэкономразвития поправки в Земельный кодекс положительным шагом. «Местные бюджеты получат какие-то средства за счет земельного налога. Уверен, что для подавляющего большинства покупателей земельный актив окажется убыточным. Да, у кого-то появятся «поместья», заросшие травой и кустарниками, за которые придется ежегодно платить «в казну». Но если людям хочется почувствовать себя собственниками, то почему бы нет?», — заявил он.

Источник: http://www.ocenchik.ru, Владислав Кузьмичев