Консультанты предостерегают, что он будет пустовать после завершения спортивных мероприятий

В Сочи, по подсчетам Марины Смирновой из Cushman & Wakefield, к 2014 г. число номеров в качественных отелях превысит 12 000 — против примерно 2000, предлагавшихся до 2010 г. По данным Jones Lang LaSalle (JLL), уже в конце 2012 г. в городе насчитывалось 255 официально сертифицированных отелей. Современный мир не видел отельного строительства такого масштаба, отмечает Дэвид Дженкинс из JLL: «В Сочи гостиничного рынка фактически не было, сейчас создается огромное предложение». Но, отмечает он, нет никаких признаков того, что так же вырастет спрос.

Ждут туристов 

В советский период мегастройки были нормой, вспоминает Смирнова: к Всемирному фестивалю молодежи и студентов в 1957 г. номерной фонд Москвы увеличился в 7 раз, к Олимпиаде-80 — еще на 80%. Но растущее предложение поглощалось высоким спросом. По данным Смирновой, в 1980 г. в систему внутреннего туризма было вовлечено 50 млн человек, еще около 2-2,5 млн прибывало из-за рубежа плюс поездки с деловой целью. «Все это создавало дефицит гостиничного фонда, инициативы правительства позволяли его компенсировать», — говорит эксперт.

В Сочи, по данным Дженкинса, в 2012 г. побывало 4 млн отдыхающих, 2,5 млн из них — летом. Анжелика Норманн из EY видит в этом позитивный сдвиг: «На лето пришлось чуть более половины посещений, значит, Сочи постепенно становится круглогодичным курортом и деловым центром». Сейчас ситуация серьезно подогревается стройкой, добавляет Смирнова: гостиницы заполняют командированные, работающие на Олимпиаду. После Игр она ожидает спада загрузки до 35-40%.

Масштабные проекты 

Реализующие в Сочи гостиничные проекты девелоперы, опрошенные «Ведомостями», уверены в успехе.

В «Базовом элементе» рассчитывают, что гостиница «Айвазовский» (196 номеров) в курортном комплексе «Сочное», строящемся компанией в Имеретинской долине, в постолимпийский период будет загружена на 40-60%. Здесь предусмотрено все для «отдыха европейского уровня круглый год», объясняет Андрей Елинсон из «Базэла». Впрочем, окупить проект компания намерена, сдавая и продавая апартаменты (их более 2500), средняя стартовая цена продажи — от 150 000 руб. за 1 кв. м.

Смирнова называет заявленные цены высокими, но считает, что «снижать их не позволят кредитующие организации». По ее мнению, это будет сдерживать спрос. Цена 1 кв. м для Сочи близка к предельной, отмечает Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров: «Покупателя меньше всего интересует, во сколько компании обошлось строительство и какова стоимость ее кредитов».

Рядом с «Базэлом» реализует проект ГК «Кортрос». По словам ее президента Вениамина Голубицкого, здесь будет самый большой гостиничный фонд в Европе — 3600 номеров. «Мы не рассчитываем только на один [олимпийский] сезон», — заявляет Голубицкий. Он надеется на массового туриста и возрождение советской традиции, когда организации направляли сотрудников в здравницы. Это вкупе с активным использованием Сочи в качестве площадки для проведения мероприятий (саммит G8, ЧМ-2018, «Формула-1») дает Голубицкому надежду, что загрузка города, а вместе с тем и его масштабного комплекса «будет достаточной».

Другим гостеприимным кластером Сочи станет Красная Поляна с такими крупными проектами, как «Роза Хутор» и «Горки-город» (в составе «Горной карусели»).

Сейчас заполняемость отелей в «Розе Хутор» в среднем 40-50%, говорит Евгений Макаров, директор департамента коммерческой недвижимости проекта. После Олимпиады здесь будет работать 10 гостиниц на более чем 1600 номеров. «Уникальность местной природы в сочетании с высоким уровнем инфраструктуры, сервиса и услуг» должны привлечь сюда большой поток туристов из России и из-за рубежа, уверен он. В 2012 г. из 4 млн прибывших в Сочи, по данным администрации Сочи, иностранные туристы составили не более 3%, замечает Дженкинс из JLL.

В «Горки-городе» (свыше 1600 номеров и 1400 апартаментов и таунхаусов), по словам Татьяны Беловой, PR-менеджера проекта, надеются на среднюю загрузку в 2014 г. после Игр на уровне 55%, а в долгосрочной перспективе — 65-70%. «Процветающее будущее курорта Красная Поляна», по ее словам, должны обеспечить «его климатические условия и природные богатства».

С гор на землю 

Надежды девелоперов Дженкинс называет игрой воображения: «Среднегодовая загрузка горных отелей на уровне чуть более 50% уже будет успехом». Без сомнения, на них будет спрос зимой, объясняет он, но летом все три кластера — городской (Центральный Сочи), Имеретинский и горный — будут воевать за гостей. По его словам, много лет Сочи пытался добиться среднегодовой заполняемости в 50%: «В июле — августе лучшие отели загружены на 70-90%, активным месяцем является и сентябрь, но в другие периоды загрузка опускается до 20-40%». По мнению Норманн из EY, «среднегодовая загрузка номерного фонда в 2014-2016 гг. останется на “доолимпийском” уровне — 55-60%». Она полагает, что туристы, прежде выбиравшие частный сектор, теперь будут жить в цивилизованных отелях.

Гостиницы будут вынуждены бороться за гостя ценой, отмечает Дженкинс. Если до Олимпиады средняя цена проживания в отдельных отелях была около $180 за номер, после нее, по мнению Смирновой, снизится на 25-30%.

Отель под событие

Строительство слишком большого числа отелей к одному мероприятию — это большой риск, говорит Дженкинс. «Никто не выиграет от переизбытка предложения на рынке и очень низких цен, к которым приведет повышенная конкуренция», — предупреждает он. Подготовка к ЧМ-2018 — это больше вопрос строительства и реконструкции стадионов и развития инфраструктуры, чем бума гостиничного девелопмента, говорит Прасов. «Москва, Петербург, Екатеринбург, Казань и Сочи будут готовы к принятию гостей чемпионата благодаря активному строительству гостиниц в предыдущие годы, — полагает он. — Дополнительные номера потребуются Калининграду, Нижнему Новгороду, Самаре, Саранску, Волгограду и Ростову-на-Дону».

Согласно предварительным планам региональных властей, о которых «Ведомостям» рассказал анонимный источник, под ЧМ-2018 в Волгограде должно появиться восемь отелей, включая пять сетевых, на 1470 номеров, в Саранске — 11 отелей на 2354 номера, в Нижнем Новгороде — 19 объектов, в том числе не менее трех сетевых, на 2650 номеров, в Ростове-на-Дону — восемь отелей на 2890 номеров, в Калининграде — 14 отелей на 2000 номеров. В результате гостиничный рынок в каждом из них вырастет очень значительно — к примеру, в Волгограде пока нет ни одного отеля под управлением международного оператора.

По словам Прасова, чтобы отели были переварены после мероприятия, нужна серьезная программа развития туризма, включающая в себя развитие всех его видов. Он добавляет, что футбольный болельщик в основной своей массе неприхотлив: «Он приезжает ради футбола, а не ради комфорта или гостиничных звезд. Поэтому нужно думать не только об отелях “со звездами”, но и создавать альтернативные средства размещения, например хостелы, кемпинги, плавучие гостиницы и т. д.». Дженкинс вспоминает опыт Киева, принимавшего Евро-2012: «Гостиницы не были заполнены на протяжении всего чемпионата — только во время определенных игр». Сейчас в Киеве работает девять гостиниц под международными брендами, более половины из них открылись незадолго до Евро-2012. Средняя загрузка, по данным JLL, менее 50%.

Еще пример — недавняя Универсиада в Казани. По данным местных отельеров, 12 000 гостей мероприятия селили в 49 отелей. 100%-ная загрузка была у лучших из них только в дни открытия и закрытия Игр, в дни состязаний она держалась на уровне 50-70%. «Дирекция Универсиады бронировала номера для официальных делегаций на все дни, но через один-два дня они уезжали, — рассказали “Ведомостям” казанские отельеры. — Не все гостиницы успевали продать освободившиеся места».

 Источник: http://www.vedomosti.ru

Министр культуры Владимир Мединский объявил о том, что министерство будет продавать памятники федерального значения частным инвесторам. Во всем мире государство передает исторические здания в частные руки в обмен на их реставрацию или приспособление под современное использование. В России постепенно перенимают успешный мировой опыт.

 Но выгодно ли инвесторам вкладывать свои средства в реновацию исторических зданий?

 Для государства передача памятника в частные руки более понятный механизм, чем для инвесторов, — с помощью него решаются многие проблемы: сохраняется ценная застройка, развиваются прилегающие территории, привлекаются туристы, пополняется бюджет.

 Для бизнеса преимущества от вложений в историческое наследие не столь очевидны, и во избежание дополнительных рисков частные инвесторы пока предпочитают вкладываться в новое строительство. По словам мэра Москвы Сергея Собянина, в начале 2013 года в Москве насчитывалось всего около 30 частных инвесторов реставрации исторических зданий.

 Опасения бизнеса вполне понятны. Реновация исторического объекта — очень трудоемкий процесс, снести здание и построить новое намного проще и дешевле, даже несмотря на то, что покупка исторических объектов может быть в 1,5-2 раза дешевле рыночной стоимости готового здания в том же районе. Под реновацией понимается не переделка, а приспособление здания под современное использование с бережным сохранением всех его уникальных особенностей. При покупке исторического здания для последующего использования девелопер сталкивается с определенными сложностями.

 Во-первых, реновация памятников как отрасль девелоперского бизнеса в нашей стране только зарождается, собственных специалистов достаточно мало. Всего в России существует около 20 реставрационных компаний, которые могут делать действительно качественные проекты реновации исторических объектов. Часто инвестору приходится привлекать иностранных профессионалов в разных областях — архитекторов, дизайнеров, технических специалистов. Процесс выбора команды может занимать от 3 месяцев до 3 лет — в зависимости от опыта инвестора и сложности проекта. Например, к реновации Дома Гельриха 1912 года в Пречистенском переулке было привлечено английское архитектурное бюро Swanke Hayden, в числе проектов которого — даже реставрация статуи Свободы в Нью-Йорке.

 Во-вторых, трудно просчитать бюджет реновации, в ходе ее реализации могут возникнуть дополнительные расходы, и стоимость проекта может непредвиденно возрасти. Например, первоначально в реставрацию известного «Дома с кариатидами», переданного в частные руки по программе «аренда за рубль», предполагалось вложить 35 млн руб., однако большие объемы ценной лепнины, которые были обнаружены в здании, значительно увеличили затраты.

 В-третьих, много ресурсов требует приведение здания в первоначальное состояние по историческим чертежам и образцам материалов. За время жизни объекта, к сожалению, много различных элементов как утрачивается, так и добавляется. В ходе реновации необходимо отделить старинные элементы от пристроенных в последние десятилетия. Все работы по демонтажу ненесущих конструкций и пристроенных перекрытий ведутся по согласованному с Мосгорнаследием проекту и при их непосредственном контроле.

 Одна из проблем заключается в том, чтобы найти разумный баланс между сочетанием современных технологий и систем с историческими элементами здания. Инновации не должны нарушить облик исторического объекта, но в то же время покупатель должен чувствовать себя комфортно. Например, при реновации памятника «Шереметьевское подворье» рядом с Кремлем на Никольской улице под апартаменты сохраняются фасад, парадная лестница, несущие стены, своды Монье, лепнина, оконные проемы, кирпичная кладка, колонны, в то же время дом оборудован всеми необходимыми современными инженерными коммуникациями.

 Однако, несмотря на высокую себестоимость такого рода проектов, инвестиции в реновацию исторических зданий — например, в жилые комплексы или апартаменты — могут приносить куда более высокий доход, чем вложения в новое строительство.

 К примеру, для инвестора одним из определяющих факторов является маржинальность. По нашим данным, стоимость особняка в ветхом состоянии в центре Москвы может составлять 5-6 тыс. долларов за кв. м, затраты на реставрацию и приспособление составят около 3 тыс. долларов за кв. м. При этом стоимость конечного продукта в зависимости от концепции может составлять от 15 до 40 тыс. долларов за кв. м.

 Другим показательным фактором для инвестора является высокая ценность для покупателей. Как правило, в подобных проектах все апартаменты реализуются до окончания реновации. Повышенный спрос со стороны покупателей формируют следующие факторы. Во-первых, владелец апартаментов получает возможность жить в современном доме с передовыми технологиями, чувствовать себя комфортно и в то же время чувствовать дух истории, осознавать, что его стенам 100-200-300 лет. Во-вторых, большинство памятников имеют удачное расположение и превосходные видовые характеристики, так как сконцентрированы преимущественно в историческом центре города. В-третьих, исторические апартаменты — выгодная покупка с инвестиционной точки зрения, стоимость квадратного метра в памятниках постоянно растет.

 Не менее важным для инвестиционного решения являются короткие сроки реализации проекта. Качественная реновация объектов без учета времени, затраченного на получение разрешений, возможна за 1-1,5 года, сроки возведения жилого дома в два раза дольше — минимум 2-3 года.

 Кроме того, продажи квартир в отреставрированном историческом здании идут гораздо быстрее, чем при новом строительстве. Это связано не только с уникальностью дома, но и с меньшими рисками: практика показывает, что покупатель спокойней вкладывает средства в реставрируемое здание, которое уже построено, чем, например, в новое строительство на стадии котлована.

Получается, что при грамотно разработанной концепции и участии профессиональной команды такой актив может приносить прибыль, в 2-3 раза превосходящую расходы на его покупку и реновацию. При этом инвестор выполняет важную социальную функцию — помогает властям восстанавливать исторический облик города.

 Источник: Российская Газета, http://smao.ru