Ответ на этот вопрос волнует многих и вот почему: подмосковные власти решили впервые воспользоваться преимущественным правом и выкупить у частных собственников почти 3 тыс. га сельскохозяйственного назначения. На эти сделки бюджет области выделяет чуть более 1 млрд. руб. Некоторые землевладельцы готовы продать свои участки в 980 раз дешевле рыночных цен, радуются чиновники.

 Власти Подмосковья решили воспользоваться своим преимущественным правом и выкупить в собственность области 2,7 тыс. га сельхозземель, передал «Ъ» через своего представителя министр имущественных отношений области Андрей Аверкиев. По его словам, соответствующее решение уже принято градостроительным советом, возглавляемым исполняющим обязанности губернатора Московской области Андреем Воробьевым. Самый крупный участок площадью 687,5 га областные власти выкупают в Павлово-Посадском районе, еще 457,2 га в Пушкинском районе, 43 га — в Одинцовском, 39,56 га — в Волоколамском.

 На эти цели в областном бюджете в 2013 году заложено 1,03 млрд. руб., на будущий год — пока 100 млн. руб., уточнил чиновник, но не стал называть продавцов участков. Примерную стоимость этих земель гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев оценивает в 8 млрд. руб.

 По закону об обороте сельхозземель собственники таких участков, решив продать их, вначале обязаны направить оферту властям, указав желательную цену реализации, поясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. «Земли будут выкупаться ниже рыночных цен»,— обещает господин Аверкиев.

 Чиновник приводит пример с Павлово-Посадским районом, где один из землевладельцев готов продать свой участок областной администрации за 7,2 руб. за сотку, в то время как на открытом рынке аналогичный участок может стоить примерно в десятки раз больше. По данным одного из подмосковных ленддевелоперов, в некоторых случаях цена, по которой область выкупает участки, в шесть раз ниже рыночной стоимости, в некоторых — в 980 раз.

 Такой существенный дисконт возможен при продаже неликвидных участков, говорит Максим Лещев. «Либо,— предполагает он,— землевладельцы стали жертвой собственной жадности». Чтобы сократить выплаты налога на землю, многие компании занижают рыночную стоимость своих участков, эта же цена фигурирует в документах оферты, направляемых властям, поясняет эксперт.

 По его словам, до сих пор землевладельцы считали формальностью направление властям оферты, так как область никогда не пользовалась своим правом преимущественного выкупа, а в этот раз власти неожиданно решили им воспользоваться.

 Получив в собственность 2,7 тыс. га, областные власти намереваются передать их в аренду агропроизводителям, в том числе и фермерским хозяйствам. Стоимость прав аренды земель будет установлена по результатам независимой оценки рыночной стоимости, уточнили в областном минимуществе.

 Директор ЗАО «Совхоз имени Ленина» (Домодедовский район) Павел Грудинин сомневается, что спрос на эти участки среди профильных компаний будет высоким. «Разводить скот и заниматься растениеводством на подмосковных землях убыточно»,— считает он.

 Чтобы агропроизводитель смог работать хотя бы с минимальной рентабельностью, стоимость аренды не должна превышать 300-500 руб. за сотку в год, соглашается Максим Лещев. Не дождавшись спроса со стороны аграриев, областные чиновники распродадут выкупленные земли в розницу под дачи, не исключает господин Грудинин.

Мой комментарий: конечно, а зачем землевладельцам сейчас такая обуза как земельные участки?! Ведь сейчас повсеместно увеличилась кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, следовательно, выросли налоги, а земли пустуют, зарастают травой, дохода не приносят, вот и надо их хорошо пристроить.

 Да к тому же, выкуплены они были, в основном, у простых колхозников за копейки. Так что все будут в хорошей прибыли, кроме бывших колхозников и нашей земли, так как ей надоело простаивать без дела.

 Источник: Коммерсантъ, http://www.russianrealty.ru

В России земли много и, следовательно, много неучтённой земли и, соответственно, не платятся налоги в бюджет. Вот и наступило время, чтобы  навести порядок в земельном кадастровом учёте.

 Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил Росреестру до 1 февраля 2014 г. отметить на публичной кадастровой карте России все свободные земельные участки, сообщают  РИА Новости.

 По его словам, как только это поручение будет выполнено, существенным образом улучшится оборот земли. Кроме того, сказал премьер, это укрепит взаимное доверие участников рынка.

 Кроме того, глава правительства заявил о том, несмотря на то, что земли в стране очень много, под застройку, малоэтажное строительство и инвестпроекты ее, как обычно, не хватает.

 Он подчеркнул, что земельный рынок в России остается непрозрачным, и многие сделки проходят по спекулятивному сценарию. «Нам нужно проработать вопросы, связанные с изъятием неиспользуемых участков, с категорированием земель по целевому назначению, а также принять меры по постановке на кадастровый учет участков, которые принадлежат гражданам и организациям», — добавил Медведев.

 Высказался премьер-министр и на тему проектов, затрагивающих территорию заповедников, считая их неуместными.

 Комментарий по поводу заповедников:

Мне приходилось принимать участие в проведении кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий — это самые красивейшие места нашей страны. В основном, это уникальные природные ландшафты с  разнообразной флорой и фауной.

 На территории таких заповедных мест в большинстве случаев расположены санатории, дома отдыха, национальные парки и пионерские лагеря.

 В отношении пионерских лагерей — хочется сказать, что в прежние времена – это были ухоженные территории, а сейчас это, в основном, заброшенные лагеря и представляют собой   жалкую картину заброшенного дома.

 Но эти земли имеют высокую рыночную стоимость, так как все они оснащены техническими коммуникациями, хотя и заброшенными, но подлежащими ремонту и, следовательно, это лакомый кусочек для знающих людей. А они то  сидеть  сложа руки не будут, скорей всего, эти земли уже давно находятся в собственности близких к власти людей.

 Так что поживём —  увидим как будет проходить этот учёт!

 Источник: www.cre.ru

Кадастровая стоимость в настоящий момент является вопросом , который волнует многих предпринимателей, так как на основе этой стомости производится расчёт платы за владение, пользование и распоряжение земельными участками, а также производятся другие платежи за землю.

Последние произведённые оценки кадастровой стоимости земельных участков показали, что они увеличилась в разы  во всех регионах России, и причём, далеко не всегда обоснованно.

Механизм приведения кадастровой стоимости к рыночной предусмотрен нашим российским законодательством, но не так то просто пройти все процедуры с целью её адекватного соответствия рыночным условиям использования, оснащению техническими коммуникациями и с учётом индивидуальности земельных участков.

Это и понятно, так как в условиях массовости, в которых проводится кадастровая оценка, трудно учесть особенности каждого участка, вернее, это практически невозможно.

Только специалист-оценщик в индивидуальном порядке может определить рыночную стоимость земельного участка с целью  оспаривая кадастровой стоимости в суде.

Председатель комиссии по экономической политике, науке и промышленности Игорь Протопопов сообщил о том, что Мосгордума инициирует пересмотр механизма расчета арендных коэффициентов на землю и кадастровой стоимости участков, — передает ИТАР-ТАСС.

В середине сентября столичные депутаты встретятся с предпринимателями, обратившимися к городским властям с жалобой на 20-кратный рост арендных ставок за земельные участки. По словам бизнесменов, отмена ранее существовавших льгот и рост кадастровой стоимости земли поставили предприятия за грань выживания. Московские власти, в свою очередь, говорят, что вопросы ставок находятся в компетенции федерального правительства, а отмена льготных ставок позволит бороться с долгостроями и нецелевым использованием земли.

Московские предприниматели обратились к Сергею Собянину с письмом, в котором просят «объявить мораторий на увеличение арендной платы за землю» до конца 2013 года.

Вот теперь будем ждать ответ, но надо понимать, что платежи за землю — это  бюджет регионов, а кто захочет его уменьшить?

Для справки: конкретные размеры налоговых ставок местных налогов устанавливаются законодательными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления с учётом предельных налоговых ставок, предусмотренных федеральным законом и платежи за землю зачисляются в соответствующие местные бюджеты.

Источник: http://www.ocenchik.ru

Моя судебная практика как оценщика-эксперта по вопросам собственности показывает, что в последнее время участились случаи выхода участников обществ с ограниченной ответственностью из общества с выплатой в денежном выражении, принадлежащей им доли.

 Причины выходы бывают различные, но по моему опыту работы – это, в основном, просто получить наличные деньги за активы. Всё очень просто на первый взгляд — написал заявление и жди денег, но, как правило, свободных денег в обществе никогда не бывает, особенно, если надо выплачивать  значительную сумму, но общество обязано выплатить действительную стоимость доли.

 И здесь возникает проблема у остальных участников общества: как посчитать эту  долю?

 Процесс выхода из общества описан нашим законодательством – в Федеральном законе от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и другими нормативными актами, но почти всегда встаёт один и тот же вопрос о рыночной стоимости активов, особенно, если на балансе стоит дорогостоящая недвижимость.

 В нашем бухгалтерском учёте основные средства учитываются по первоначальной стоимости и с учётом амортизации, а значит, стоимость постоянно понижается, если не проводится переоценка основных средств. 

 Переоценку проводят единицы предприятий, так как, если её раз провёл, то надо будет проводить каждый год, а это не всегда выгодно и накладно по деньгам и времени, затраченным на этот процесс.

 Как быть в этой ситуации? Вот и начинается в судах уточнение терминов — «действительная стоимость доли» и как её выплачивать – по балансовой стоимости или рыночной?

 Как правило, назначаются судебные экспертизы на предмет определения действительной стоимости доли с учётом рыночной стоимости активов общества.

 По моей практической работе видно, что не так всё однозначно, что очень много возникает подводных камней в этом вопросе, но главное помните — вы имеете право запросить в суде, чтобы вам выплатили действительную стоимость доли с учётом рыночной стоимости активов общества.

Произошедшие с 1 января 2013 года изменения в кадастровой стоимости недвижимости отразятся на налогоплательщиках только в 2014 году. Об этом 4 сентября в ходе пресс-конференции «Имущественные налоги: порядок уплаты» напомнила управляющий партнер компании «ФБК Право» Надежда Орлова. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Текущая кампания по уплате налога на имущество физлиц, как известно, охватывает налоговый период 2012 года, и пока что стоимость объектов недвижимости для обложения по соответствующей ставке высчитывается по прежней инвентаризационной стоимости. 

 На 2014 год, как известно, максимальная ставка налога на федеральном уровне утверждена на уровне 0,1%, с правом муниципальных властей на свое усмотрение изменять ее в сторону понижения. Муниципалитетам передано и право устанавливать льготы по уплате имущественного налога для тех или иных категорий налогоплательщиков. 

 Оценка кадастровой стоимости недвижимости завершена, однако получить в открытом доступе информацию о том, как именно Росреестр оценил конкретную квартиру или дом, совсем непросто. Информация, очевидно, станет общедоступной не раньше весны 2014-го, когда налоговые органы начнут рассылку уведомлений за 2013 год. 

 «Если вы не согласны с кадастровой стоимостью своей недвижимости, вы имеете право провести независимую оценку и с ней обратиться в Росреестр, — напомнила Надежда Орлова. — В регионах созданы комиссии при Росреестре для досудебного разрешения споров». 

 Если же в Росреестре не согласятся с выводами независимого оценщика, спор придется разрешать в суде. А если и суд заходит в тупик, и не может остановиться на доводах той или иной стороны, то он назначает собственную экспертизу, результаты которой и будут служить основанием для его решения, рассказала представитель ФБК «Право». 

 Вот только есть одна трудность. Возражения должны быть поданы налогоплательщиком до начала налогового периода. То есть для того, чтобы оспорить будущее уведомление, нужно успеть подать мотивированное заявление в Росреестр до 1 января 2014 года, что на практике малореально.

Источник:  http://www.ocenchik.ru

Сегодня бы мне хотелось остановиться на вопросе раздела совместной собственности бывших друзей-бизнесменов. Что именно они делят и как?

 Моя практика работы как судебного эксперта по вопросам собственности в судах различной юрисдикции показывает, что число таких дел неуклонно растёт.

 На заре становления предпринимательства в России многие люди не знали с чего начинать свой бизнес и, как правило, находили себе компаньонов среди  друзей на  своей кухне. Друзья-предприниматели начинали активно покупать недвижимость, особенно, если можно было купить в те  времена за копейки, производить товары и, конечно, торговать.

 И всё было бы хорошо, если бы всё оставалось неизменным: жизненные обстоятельства и сами люди, но жизнь-это движение, всё течет и меняется, и вот здесь начинается ревизия отношений и собственности, вспоминаются обиды, возникает зависть, особенно, если дела в бизнесе  у одного из друзей идут лучше.

 Встаёт  вопрос раздела совместной собственности, это, как правило, бизнес и недвижимость. Как разделить? Как оценить вклад каждого в общее имущество и, соответственно, справедливо разделить с учётом рыночной стоимости этого имущества сегодня.

 Сегодня ко мне пришли на консультацию по  судебному иску бывшие друзья  — это раздел общей долевой собственности на нежилые помещения (причём, доли не выделены в натуре).

 И опять мне принесли «Филькину грамоту», а это так называемый отчёт оценщика о якобы рыночной стоимости нежилых помещёний, которые только нарисованы на плане как разделённые.

 Что в данном случае оценивал оценщик? Чьи права и на что? Заказчик получил не отчёт, а какое то заключение, который не имеет юридической силы как документ. Вот этим  и вводят в заблуждение заказчика, юридическую силу имеет только отчёт, выполненный согласно закону об оценочной деятельности в РФ —  №135-ФЗ и ФСО №1-6.

 Важно знать заказчикам оценочных работ, что в отчёте должны быть чётко прописаны права на имущество (в основном, это право собственности), вот эти права как раз и оценивает оценщик, которые потом делят бывшие друзья-бизнесмены в судах.

Если спросить любого человека, имеющего собственность: дом, землю, машину, бизнес и т.д. о рыночной стоимости этого имущества, то возможны следующие ответы: знаю и не знаю.

Но знать в некоторых случаях рыночную стоимость своего имущества не помешает простому человеку, не говоря уже о бизнесе. Это вообще не обсуждается – во всём мире серьёзные компании знают о рыночной стоимости своего бизнеса, можно сказать, каждую минуту.

В реалиях нашей страны с нашим русским «авось» мы даже не всегда знаем рыночную стоимость своего бизнеса и не пытаемся узнать. Почему? Я думаю  — это даже не настолько черта нашего национального характера проявляется  — безалаберность, а просто — элементарное устроение нашего общества, которому не интересно знать свою настоящую стоимость. Да и узнать с нашими законами трудно – столько бумаги испишешь! Но сегодня не об этом.

К вопросу о знании рыночной стоимости своего имущества – я бы порекомендовала поинтересоваться, вдруг вы решите оптимизировать свои расходы и деньги на ветер не выкидывать. Особенно сейчас, когда повышаются налоги на недвижимость, зависящие напрямую от её кадастровой стоимости. Да и коммунальные расходы постоянно увеличиваются. Вот и думайте — надо вам это или нет?

В нашей жизни бывают тёмные периоды и светлые, так устроен наш мир. И вот, когда вдруг наступает тёмный период и умирает близкий нам человек, то часто возникает потребность во вступлении в наследство. И первое, что  мы делаем, то идём к нотариусу. Нотариус – нотариусу рознь, но, в целом, они очень скупы на консультации и приходится каждое слово буквально вытаскивать из них.

Как правило, при вступлении в наследство возникает потребность в оценке рыночной стоимости имущества: квартиры, дома, земельного участка, автомобиля, акций, доли в ООО и т.д. Так как же оценить имущество  при вступлении в наследство?

Вот здесь то и начинается беготня по всем инстанциям. Толком никто объяснить не может, что надо делать в этом случае, а если имущества ещё и много, то соответственно побегать придётся. Самым непонятным вопросом для граждан бывает – это вопрос об оценке акций, потому что многие не понимают в этом вопросе вообще ничего. Самое главное – они не понимают, что они собственники предприятия, если они являются его акционерами. И у них есть и права, и обязанности, а это подразумевает содержать свою собственность в порядке. Вот и начинают возмущаться — нам это ещё надо и оценивать, и за это ещё платить деньги! А, если к тому же номинальная стоимость акций равна 1 рублю!

Как правило, наследники  не знают с чего начать и вообще стоит ли это делать — вступать в наследство на акции стоимость в 1 рубль? Вот и приходится их консультировать по этому вопросу — выполнять работу нотариуса.

Совет: первое, что надо делать, это — запросить выписку из депозитария, где хранятся ваши бездокументарные акции и затем с этим документом  придти к независимым профессиональным оценщикам, которые их оценят, а затем с оценкой уже идти к нотариусу.

Депозитарий  — это профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий услуги по хранению сертификатов ценных бумаг, их учёту и переходу прав собственности на ценные бумаги.

Хочется добавить, что без оценки рыночной стоимости акций акционерных обществ, произведённой профессиональным независимым оценщиком вы не сможете вступить в наследство на эти акции, а значит, и их продать.

По поводу того, как вступить в наследство на долю в ООО поговорим в следующий раз.

Сегодня мне хочется остановиться на вопросе, так называемой «срочной оценке имущества», оформленной в виде различных справок.Хочу отметить, что в тексте законодательства об оценочной деятельности нет такого понятия как справка. Присутствует только один вид документа, который оценщик может выдать – это отчёт об оценке и всё! Остальные виды различных справок – это уже относится к творчеству оценщика. Вот оценщики и придумали  такой вид оценки, чтобы заработать.

 И такой вид услуг, по моим наблюдениям, очень востребован сегодня. В принципе, в этом нет ничего плохого, наоборот, в некоторых ситуациях эта срочная информация может сослужить хорошую службу пользователю такой информации, но он должен понимать степень юридической силы этого так называемого документа.

В своей работе я насмотрелась на такое творчество! И ведь даже государственные структуры это творчество принимают и даже продают государственное имущество на основании этих «Филькин грамот»!

 В этом и заключается главное, что должен знать заказчик оценочных услуг — степень легитимности отчётов, так как, если они оформлены согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, то они  имеют полную юридическую силу и их обязаны принимать во всех государственных и негосударственных структурах.

Срочная оценка по моему опыту работы – это просто подпись под цифрой, и ещё хорошо, если оценщик попал в средний диапазон рыночных цен на объект исследования! Но никакой серьёзной работы он не мог провести, просто на это не было времени. Вот и думайте – нужна ли Вам «Филькина грамота»?

И всё-таки, есть такие неразрешимые ситуации в нашем российском документообороте, когда составление различных справок просто необходимо, что приходится идти на творчество, но об этом поговорим в следующий раз.

Независимость профессионального оценщика — одна из самых важных норм, без которой в принципе невозможно существование оценочной деятельности как самостоятельного вида профессиональной деятельности.

В соответствии с  законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ, ст.16), оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является аффилированным лицом заказчика оценки.

В соответствии со ст. 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» под аффилированными лицами понимаются физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Независимость оценщика от заказчика и третьих лиц состоит в том, что:

·        оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица — заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве;

·        проведение оценки объекта оценки не допускается, если оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица — заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика;

·        не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

·        Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Вполне понятно, что полной независимости от всех обстоятельств в реальной ситуации не бывает. Не исключен вопрос личной симпатии или антипатии оценщика к заказчику. Даже если размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки, это не значит, что для оценщика безразлично, кто ему платит. Так как за оценку платит заказчик, то для оценщика всегда важно, чтобы этот заказчик не только был доволен оценкой, но и захотел прийти к нему в следующий раз. Следовательно, оценщик не может не прислушиваться к пожеланиям заказчика, которые непременно могут привести к искажению результатов оценки.

В этом и заключается основная проблема оценочной деятельности. Каждый раз, как только мы встречаемся в узком профессиональном кругу, мы всегда затрагиваем эту болезненную тему для обсуждения.

Высокопрофессиональным специалистам в оценке не хочется участвовать в процессе — «Где будем делать талию?» К сожалению, иногда им  приходится поступаться своей независимостью, но главное отличие профессионалов своего дела — они всегда знают до каких границ можно уступить пожеланиям заказчика. Профессионалы в оценке  всегда знают диапазон, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки, и стараются не выходить за его границы.

Поэтому, обращайтесь к серьёзным специалистам в оценочном сообществе, специалисты -оценщики нашей Компании таковыми и являются. Нас много, но мы все – разные!