В апреле 2013 года в России появился закон, который должен помочь «расчистить» плацдармы для таких общественно полезных сооружений, как новые дороги, станции метро, больницы, школы и детсады. Частью этого процесса и стало упрощенное изъятие участков у граждан, чьи дома, дачи и гаражи оказались на пути новых строек.

 Закон об особенностях регулирования правоотношений в связи с присоединением территорий к Москве (федеральный закон от 5 апреля 2013 года N43-ФЗ) многие юристы считают драконовским, открывающим огромный простор для коррупции и грубо ущемляющим интересы граждан. Московское правительство само решает, где и что возводить на местности. Никаких публичных слушаний, вопреки общим правилам градостроительного законодательства, не проводится.

 Процедура по закону должна выглядеть так. Не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии участка уполномоченный орган исполнительной власти обязан обнародовать информацию о грядущей конфискации. Новость размещается в местных газетах, которые являются официальным источником опубликования нормативно-правовых актов органов власти в соответствующем населенном пункте. Также сообщение должно появиться на сайтах столичного правительства и администрации муниципального образования.

 Копия такого документа направляется непосредственно правообладателям недвижимости заказным письмом с уведомлением о вручении. Закон предписывает слать извещение на адрес землевладельца, указанный в государственном кадастре недвижимости (как правило, это адрес прописки), а также на адрес по месту нахождения участка.

 Граждане, считающие, что их интересы ущемлены, могут попытаться доказать в суде, что есть другие свободные участки.

 Согласно части 7 статьи 10 закона, собственник (или другой обладатель недвижимости) уведомляется о грядущем изъятии участка не позднее чем за 5 месяцев до дня икс. При этом ему предоставляется время на судебное оспаривание решения об изъятии его недвижимости: два месяца после принятия такого решения.

 В законе не упоминается, что власти обязаны как-либо обосновывать, почему выбор пал на тот или иной участок. Однако практикующие юристы советуют тем не менее строить свою защиту на аргументах о том, что в населенном пункте существует другая свободная земля, пригодная для размещения соответствующего объекта, заброшенные участки и т.п. Впрочем, по мнению многих адвокатов, шансы выиграть подобное дело минимальны.

 После принятия решения о «расчистке» земли под объект инфраструктуры уполномоченный орган исполнительной власти разрабатывает и направляет владельцу участка проект соглашения об изъятии недвижимости. К документу прилагаются материалы оценки рыночной стоимости изымаемого имущества и (или) расчета сумм убытков. Если собственник участка считает, что размер компенсации занижен, то может отправить свои предложения по изменению суммы. К пожеланиям нужно приложить документы, обосновывающие увеличение, на котором настаивает землевладелец. Надежнее всего предоставить заключение оценочной экспертизы.

 На все переговоры-доработки и заключение соглашения отводится три месяца с даты направления проекта владельцу участка. Если договориться не удалось, уполномоченный орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии недвижимости. В таком случае сумма компенсации будет определяться на основании отчета, подготовленного оценщиком по заказу истца — органа госвласти. Ответчику — гражданину предоставляется право оспорить этот отчет (часть 12 статьи 10 закона). Наиболее убедительным аргументом и здесь будет заключение независимой оценочной экспертизы.

 Источник: http://smao.ru

Моя судебная практика как оценщика-эксперта по вопросам собственности показывает, что в последнее время участились случаи выхода участников обществ с ограниченной ответственностью из общества с выплатой в денежном выражении, принадлежащей им доли.

 Причины выходы бывают различные, но по моему опыту работы – это, в основном, просто получить наличные деньги за активы. Всё очень просто на первый взгляд — написал заявление и жди денег, но, как правило, свободных денег в обществе никогда не бывает, особенно, если надо выплачивать  значительную сумму, но общество обязано выплатить действительную стоимость доли.

 И здесь возникает проблема у остальных участников общества: как посчитать эту  долю?

 Процесс выхода из общества описан нашим законодательством – в Федеральном законе от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и другими нормативными актами, но почти всегда встаёт один и тот же вопрос о рыночной стоимости активов, особенно, если на балансе стоит дорогостоящая недвижимость.

 В нашем бухгалтерском учёте основные средства учитываются по первоначальной стоимости и с учётом амортизации, а значит, стоимость постоянно понижается, если не проводится переоценка основных средств. 

 Переоценку проводят единицы предприятий, так как, если её раз провёл, то надо будет проводить каждый год, а это не всегда выгодно и накладно по деньгам и времени, затраченным на этот процесс.

 Как быть в этой ситуации? Вот и начинается в судах уточнение терминов — «действительная стоимость доли» и как её выплачивать – по балансовой стоимости или рыночной?

 Как правило, назначаются судебные экспертизы на предмет определения действительной стоимости доли с учётом рыночной стоимости активов общества.

 По моей практической работе видно, что не так всё однозначно, что очень много возникает подводных камней в этом вопросе, но главное помните — вы имеете право запросить в суде, чтобы вам выплатили действительную стоимость доли с учётом рыночной стоимости активов общества.

Сегодня бы мне хотелось остановиться на вопросе раздела совместной собственности бывших друзей-бизнесменов. Что именно они делят и как?

 Моя практика работы как судебного эксперта по вопросам собственности в судах различной юрисдикции показывает, что число таких дел неуклонно растёт.

 На заре становления предпринимательства в России многие люди не знали с чего начинать свой бизнес и, как правило, находили себе компаньонов среди  друзей на  своей кухне. Друзья-предприниматели начинали активно покупать недвижимость, особенно, если можно было купить в те  времена за копейки, производить товары и, конечно, торговать.

 И всё было бы хорошо, если бы всё оставалось неизменным: жизненные обстоятельства и сами люди, но жизнь-это движение, всё течет и меняется, и вот здесь начинается ревизия отношений и собственности, вспоминаются обиды, возникает зависть, особенно, если дела в бизнесе  у одного из друзей идут лучше.

 Встаёт  вопрос раздела совместной собственности, это, как правило, бизнес и недвижимость. Как разделить? Как оценить вклад каждого в общее имущество и, соответственно, справедливо разделить с учётом рыночной стоимости этого имущества сегодня.

 Сегодня ко мне пришли на консультацию по  судебному иску бывшие друзья  — это раздел общей долевой собственности на нежилые помещения (причём, доли не выделены в натуре).

 И опять мне принесли «Филькину грамоту», а это так называемый отчёт оценщика о якобы рыночной стоимости нежилых помещёний, которые только нарисованы на плане как разделённые.

 Что в данном случае оценивал оценщик? Чьи права и на что? Заказчик получил не отчёт, а какое то заключение, который не имеет юридической силы как документ. Вот этим  и вводят в заблуждение заказчика, юридическую силу имеет только отчёт, выполненный согласно закону об оценочной деятельности в РФ —  №135-ФЗ и ФСО №1-6.

 Важно знать заказчикам оценочных работ, что в отчёте должны быть чётко прописаны права на имущество (в основном, это право собственности), вот эти права как раз и оценивает оценщик, которые потом делят бывшие друзья-бизнесмены в судах.