Москва продолжает распродажу непрофильных активов. Город хочет выручить за 10 из 78 принадлежащих ему кинотеатров 4,8 млрд руб. Еще 29 кинотеатров — на очереди.

Департамент городского имущества выставил на аукцион 10 кинотеатров (см. врез), которые собирается продать двумя лотами. За первые пять кинотеатров общей площадью 23 481,6 кв. м город планирует выручить 3,136 млрд руб. (около $98 млн), за вторые пять общей площадью 25 894,9 кв. м — 1,716 млрд руб. ($53,6 млн), указано на сайте департамента по конкурентной политике. Оба аукциона назначены на 6 декабря, дата окончания приема заявок — 19 ноября.

По условиям торгов их победители должны будут модернизировать существующие здания или в течение трех лет построить на их месте новые. Треть площадей зданий должна сохранить «культурно-просветительское назначение», часть — «выполнять спортивно-рекреационную и лечебно-рекреационную» функцию.

Эти объекты могут быть интересны профильному инвестору, но продать их пакетом вряд ли удастся, говорит руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей Jones Lang LaSalle Антон Коротаев. В каждом из лотов есть интересные объекты — кинотеатры «Киргизия» (управляет им «Каро фильм») и «София» («Формула кино»), огромный киноконцертный зал «Волгоград» (давно не реконструировался), но в дополнение к ним идут небольшие помещения, которые не подходят для размещения кинотеатра, объясняет Коротаев: сейчас сети рассматривают помещения не менее 2500 кв. м. Окупить вложения может только строительство мультиплексов (от восьми залов, от 3500 кв. м), говорит гендиректор «Синема парка» Сергей Китин. Небольшие кинотеатры для их эффективного использования нужно сносить и строить на их месте новые, это обойдется в немалую сумму, сравнимую с заявленной ценой продажи, говорит Коротаев. За $20 млн можно построить один мультиплекс с 8-10 залами при условии, что земля будет в собственности, говорит Китин.

Москва еще в 2011 г. включила ГУП «Объединенная дирекция по управлению имущественным комплексом киносетей» в план приватизации. ГУП владеет 39 кинотеатрами: «Ударником», «Баррикадами», «Алмазом» и др. Большинство из них не работает. Остальные 29 кинотеатров город собирается продать в следующем году, но говорить о будущих лотах пока преждевременно, сказал «Ведомостям» представитель департамента.

Источник: http://www.vedomosti.ru

Владельцы жилья в загородных поселках сталкиваются с необходимостью дополнительных затрат на ее содержание. Покупателям коттеджей надо учитывать, что помимо ежемесячных расходов на коммунальные услуги, придется еще дополнительно платить за эксплуатационные расходы. Ежемесячные платежи могут сильно отличаться и зависят от многих факторов: количество домов в поселке, услуги охраны территории, обслуживание инженерных сооружений, уборка и озеленение территории, уличное освещение, очистка водоемов, лесных массивов и др. Чем более развита и разнообразна инфраструктура поселка, тем больше позиций будет включено в квитанцию на эксплуатационные платежи.

Эксперты компании Atlas Development выявили основные факторы формирования стоимости эксплуатационных платежей в поселках бизнес-класса в Новой Москве, проанализировав ситуацию в 18 коттеджных поселках.

В соответствии с исследованием, средняя стоимость эксплуатационных платежей в поселках на территории Новой Москвы составила 13,1 тыс. рублей в месяц с одного домовладения. При этом самая низкая ставка равняется 6,5 тыс. рублей, а самая высокая — 25 тыс. рублей в месяц.

В половине всех коттеджных поселков (9 проектов) эксплуатационные платежи составляют от 10 до 20 тыс. рублей с каждого домовладения. Треть от всего рассматриваемого объема относится к самой низкой ценовой категории «менее 10 тыс. рублей в месяц» — 33,3%. К поселкам с самыми высокими эксплуатационными платежами — свыше 20 тыс. рублей в месяц — относятся три проекта — 16,7%.

Самыми дорогими проектами оказались те, в которых количество участков или коттеджей не превышает 150. В них средний ежемесячный платеж составляет 15,1 тыс. рублей. В категории от 150 до 400 домовладений стоимость услуг заметно меньше — 11,4 тыс. рублей. Самыми экономичными оказались коттеджные поселки с количеством домовладений от 300 до 450. Здесь средний ежемесячный платеж составляет чуть более 8 тыс. рублей.

Что же касается самых масштабных проектов с количеством домов и участков свыше 450, то здесь можно отметить некоторое нарушение логики: средняя стоимость обслуживания в этой категории такая же, как в поселках с 150-300 домами — 11,4 тыс. рублей. Это связано со сложностями организации сбора средств за эксплуатационные платежи с жителей, а также ущерба и убытков, причиняемых жителями на больших территориях.

Самые больше эксплуатационные затраты, как правило, в камерных поселках, которые полностью заселены, отмечают эксперты Atlas Development. Однако бывает так, что проект очень масштабный, а платеж все равно довольно существенный. Эксперты связывают это с тем, что управляющие компании не могут мотивировать недобросовестных жильцов к оплате коммунальных услуг.

Высокие платежи могут быть также связаны с большой удаленностью поселка от объектов коммунальной инфраструктуры или «монопольным завышением цены» управляющей компанией, которую назначил недобросовестный девелопер в надежде получить больше маржи от проекта.

Источник: http://realty.rbc.ru

Критерии выбора загородного дома меняются с течением времени, тем более что наш рынок недвижимости молод и в новейшей истории страна уже переживала кризисы. Естественно, это повлияло на рынок в целом и на поведение покупателей в частности. Итак, что же в первую очередь интересует клиента?

Среда и социальное окружение

Покупатель понимает, что его жизнь не будет замыкаться в рамках квартиры или дома, поэтому все большее число людей выбирают жилой комплекс с закрытой и большой территорией. Рождается новый тренд — мультиформат. При строительстве таких мини-пригородов потребитель получает новый уровень жизни.

Местоположение

Направление Новой Москвы можно назвать приоритетным при выборе недвижимости. Это в большей степени связано с планируемыми инвестициями и желанием правительства поднять здесь качество инфраструктуры и жизни на столичный уровень. Сейчас цены в Новой Москве растут быстрее цен остального Подмосковья, причем это заметно и в городе, и за городом.

Наличие современных систем коммуникаций

По данным проведенного исследования, все большее число жителей выбирают индивидуальные газовые котлы и другие современные системы отопления, климат-контроля, связи, водоснабжения и т.д. Это закономерный результат развития рынка — покупатель узнает больше, становится требовательнее и хочет для себя и своей семьи самого лучшего. Девелоперу остается только следовать тренду и обеспечивать строящимся домам качественную инженерную начинку.

Наличие архитектурной концепции комплекса

Потребители обращают внимание на архитектуру, их уже не устраивают безликие дома, лишенные индивидуальности. Люди хотят архитектурных изысков в хорошем смысле этого слова, но стремятся получить их по минимальной цене. Проще всего реализовать это желание, совершая покупку в новом поселке с продуманной концепцией. Если девелопер изначально предусмотрел архитектурную концепцию ЖК и его территории, такой комплекс, несомненно, будет выигрывать в глазах покупателя.

Соотношение стоимости и инфраструктурной наполненности

Стоимость жилья за пределами МКАД в 2-3 раза ниже, чем внутри него. Сейчас развитие пригородов столицы тормозят инфраструктура недостаточно высокого уровня и сложная транспортная ситуация. Однако когда ситуация выровняется, Подмосковье, и без того активно развивающееся, получит новый толчок для роста.

Источник: http://realty.rbc.ru

За четверть миллиона долларов в Калифорнии можно купить город с золотой жилой и лицензией на продажу алкоголя.

В США продается городок-призрак Сенека, в котором был обнаружен во время «золотой лихорадки» самородок весом в 43 унции. Стоимость города, который находится в штате Калифорния, оценивается всего лишь в 225 тыс. долл. Это сопоставимо со стоимостью московской «двушки».

Калифорнийский городок Сенека занимает площадь почти в 10 акров. Он находится в 160 км к северо-западу от города Тахо (см. карту). Сенека был основан китайскими шахтерами в 1851г. Позднее, с началом золотой лихорадки, в город устремились авантюристы-золотоискатели со всех уголков США. В те времена в городе был построен отель, танцевальный зал и кузница. Американцы начали добывать здесь золото в промышленных масштабах. После окончания золотой лихорадки и иссякания месторождения желтого металла жители начали постепенно покидать населенный пункт. Сенека стал превращаться в город-призрак.

Сегодня город — это участок земли с несколькими постройками, которые принадлежат одному частному лицу, который решил расстаться с этой собственностью. Город-призрак продается за 225 тыс. долл. (7,3 млн руб.). Новому владельцу придется заплатить налог на недвижимость в размере 700 долл., а также ежегодно оплачивать лицензионный сбор на продажу алкоголя, который составляет около 400 долл.

Новые владельцы города смогут каждый день любоваться живописными видами набережной реки, посреди которой есть небольшой островок, говорится в объявлении о продаже земли с постройками, среди которых остался лишь бар Gin Mill, имеющий, что важно, лицензию на продажу алкоголя. Это очень большой бонус, т. к. по всей округе не так много мест, где можно продавать алкоголь. Сейчас бар с растущим посредине деревом закрыт, но его можно открыть в любое время, говорится в объявлении по продаже города, которое опубликовано на сайте Craiglist.

Но главное — покупатель городка сможет по своему усмотрению распоряжаться золотыми самородками, которые, возможно, находятся на этом участке земли…

Источник: http://www.realty.rbc.ru 

Консультанты предостерегают, что он будет пустовать после завершения спортивных мероприятий

В Сочи, по подсчетам Марины Смирновой из Cushman & Wakefield, к 2014 г. число номеров в качественных отелях превысит 12 000 — против примерно 2000, предлагавшихся до 2010 г. По данным Jones Lang LaSalle (JLL), уже в конце 2012 г. в городе насчитывалось 255 официально сертифицированных отелей. Современный мир не видел отельного строительства такого масштаба, отмечает Дэвид Дженкинс из JLL: «В Сочи гостиничного рынка фактически не было, сейчас создается огромное предложение». Но, отмечает он, нет никаких признаков того, что так же вырастет спрос.

Ждут туристов 

В советский период мегастройки были нормой, вспоминает Смирнова: к Всемирному фестивалю молодежи и студентов в 1957 г. номерной фонд Москвы увеличился в 7 раз, к Олимпиаде-80 — еще на 80%. Но растущее предложение поглощалось высоким спросом. По данным Смирновой, в 1980 г. в систему внутреннего туризма было вовлечено 50 млн человек, еще около 2-2,5 млн прибывало из-за рубежа плюс поездки с деловой целью. «Все это создавало дефицит гостиничного фонда, инициативы правительства позволяли его компенсировать», — говорит эксперт.

В Сочи, по данным Дженкинса, в 2012 г. побывало 4 млн отдыхающих, 2,5 млн из них — летом. Анжелика Норманн из EY видит в этом позитивный сдвиг: «На лето пришлось чуть более половины посещений, значит, Сочи постепенно становится круглогодичным курортом и деловым центром». Сейчас ситуация серьезно подогревается стройкой, добавляет Смирнова: гостиницы заполняют командированные, работающие на Олимпиаду. После Игр она ожидает спада загрузки до 35-40%.

Масштабные проекты 

Реализующие в Сочи гостиничные проекты девелоперы, опрошенные «Ведомостями», уверены в успехе.

В «Базовом элементе» рассчитывают, что гостиница «Айвазовский» (196 номеров) в курортном комплексе «Сочное», строящемся компанией в Имеретинской долине, в постолимпийский период будет загружена на 40-60%. Здесь предусмотрено все для «отдыха европейского уровня круглый год», объясняет Андрей Елинсон из «Базэла». Впрочем, окупить проект компания намерена, сдавая и продавая апартаменты (их более 2500), средняя стартовая цена продажи — от 150 000 руб. за 1 кв. м.

Смирнова называет заявленные цены высокими, но считает, что «снижать их не позволят кредитующие организации». По ее мнению, это будет сдерживать спрос. Цена 1 кв. м для Сочи близка к предельной, отмечает Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров: «Покупателя меньше всего интересует, во сколько компании обошлось строительство и какова стоимость ее кредитов».

Рядом с «Базэлом» реализует проект ГК «Кортрос». По словам ее президента Вениамина Голубицкого, здесь будет самый большой гостиничный фонд в Европе — 3600 номеров. «Мы не рассчитываем только на один [олимпийский] сезон», — заявляет Голубицкий. Он надеется на массового туриста и возрождение советской традиции, когда организации направляли сотрудников в здравницы. Это вкупе с активным использованием Сочи в качестве площадки для проведения мероприятий (саммит G8, ЧМ-2018, «Формула-1») дает Голубицкому надежду, что загрузка города, а вместе с тем и его масштабного комплекса «будет достаточной».

Другим гостеприимным кластером Сочи станет Красная Поляна с такими крупными проектами, как «Роза Хутор» и «Горки-город» (в составе «Горной карусели»).

Сейчас заполняемость отелей в «Розе Хутор» в среднем 40-50%, говорит Евгений Макаров, директор департамента коммерческой недвижимости проекта. После Олимпиады здесь будет работать 10 гостиниц на более чем 1600 номеров. «Уникальность местной природы в сочетании с высоким уровнем инфраструктуры, сервиса и услуг» должны привлечь сюда большой поток туристов из России и из-за рубежа, уверен он. В 2012 г. из 4 млн прибывших в Сочи, по данным администрации Сочи, иностранные туристы составили не более 3%, замечает Дженкинс из JLL.

В «Горки-городе» (свыше 1600 номеров и 1400 апартаментов и таунхаусов), по словам Татьяны Беловой, PR-менеджера проекта, надеются на среднюю загрузку в 2014 г. после Игр на уровне 55%, а в долгосрочной перспективе — 65-70%. «Процветающее будущее курорта Красная Поляна», по ее словам, должны обеспечить «его климатические условия и природные богатства».

С гор на землю 

Надежды девелоперов Дженкинс называет игрой воображения: «Среднегодовая загрузка горных отелей на уровне чуть более 50% уже будет успехом». Без сомнения, на них будет спрос зимой, объясняет он, но летом все три кластера — городской (Центральный Сочи), Имеретинский и горный — будут воевать за гостей. По его словам, много лет Сочи пытался добиться среднегодовой заполняемости в 50%: «В июле — августе лучшие отели загружены на 70-90%, активным месяцем является и сентябрь, но в другие периоды загрузка опускается до 20-40%». По мнению Норманн из EY, «среднегодовая загрузка номерного фонда в 2014-2016 гг. останется на “доолимпийском” уровне — 55-60%». Она полагает, что туристы, прежде выбиравшие частный сектор, теперь будут жить в цивилизованных отелях.

Гостиницы будут вынуждены бороться за гостя ценой, отмечает Дженкинс. Если до Олимпиады средняя цена проживания в отдельных отелях была около $180 за номер, после нее, по мнению Смирновой, снизится на 25-30%.

Отель под событие

Строительство слишком большого числа отелей к одному мероприятию — это большой риск, говорит Дженкинс. «Никто не выиграет от переизбытка предложения на рынке и очень низких цен, к которым приведет повышенная конкуренция», — предупреждает он. Подготовка к ЧМ-2018 — это больше вопрос строительства и реконструкции стадионов и развития инфраструктуры, чем бума гостиничного девелопмента, говорит Прасов. «Москва, Петербург, Екатеринбург, Казань и Сочи будут готовы к принятию гостей чемпионата благодаря активному строительству гостиниц в предыдущие годы, — полагает он. — Дополнительные номера потребуются Калининграду, Нижнему Новгороду, Самаре, Саранску, Волгограду и Ростову-на-Дону».

Согласно предварительным планам региональных властей, о которых «Ведомостям» рассказал анонимный источник, под ЧМ-2018 в Волгограде должно появиться восемь отелей, включая пять сетевых, на 1470 номеров, в Саранске — 11 отелей на 2354 номера, в Нижнем Новгороде — 19 объектов, в том числе не менее трех сетевых, на 2650 номеров, в Ростове-на-Дону — восемь отелей на 2890 номеров, в Калининграде — 14 отелей на 2000 номеров. В результате гостиничный рынок в каждом из них вырастет очень значительно — к примеру, в Волгограде пока нет ни одного отеля под управлением международного оператора.

По словам Прасова, чтобы отели были переварены после мероприятия, нужна серьезная программа развития туризма, включающая в себя развитие всех его видов. Он добавляет, что футбольный болельщик в основной своей массе неприхотлив: «Он приезжает ради футбола, а не ради комфорта или гостиничных звезд. Поэтому нужно думать не только об отелях “со звездами”, но и создавать альтернативные средства размещения, например хостелы, кемпинги, плавучие гостиницы и т. д.». Дженкинс вспоминает опыт Киева, принимавшего Евро-2012: «Гостиницы не были заполнены на протяжении всего чемпионата — только во время определенных игр». Сейчас в Киеве работает девять гостиниц под международными брендами, более половины из них открылись незадолго до Евро-2012. Средняя загрузка, по данным JLL, менее 50%.

Еще пример — недавняя Универсиада в Казани. По данным местных отельеров, 12 000 гостей мероприятия селили в 49 отелей. 100%-ная загрузка была у лучших из них только в дни открытия и закрытия Игр, в дни состязаний она держалась на уровне 50-70%. «Дирекция Универсиады бронировала номера для официальных делегаций на все дни, но через один-два дня они уезжали, — рассказали “Ведомостям” казанские отельеры. — Не все гостиницы успевали продать освободившиеся места».

 Источник: http://www.vedomosti.ru

 Обманутые инвесторы — категория граждан, типичная не только для России. Пополнить их ряды можно, купив недвижимость и в других странах. О том, как этого избежать и в каких странах ни в коем случае нельзя покупать жилье, поговорим сегодня.

 И именно дисконтами, скидками и «смешными» ценами завлекают недобросовестные застройщики непрофессиональных инвесторов из России. Причем шансов попасть в неприятную ситуацию у наших соотечественников гораздо больше, чем, к примеру, у европейцев. Эта категория инвесторов не покупает дома за наличные, а предпочитает брать ипотеку, а значит, банк, выдавший кредит, проверит сам надежность застройщика и объект.

 До кризиса очень много российских граждан приобрели недорогую недвижимость в Болгарии и Испании, а потом сетовали на то, что ликвидность таких объектов упала в разы, продать даже по цене покупки такие объекты стало нереально. Но это не самое страшное, что могло произойти. Остаться и без денег, и без апартаментов — вот это действительно неприятно.

 «В такую ситуацию можно попасть практически в любой стране, — подчеркивает управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова, — но выше риски на территориях, где вопрос легитимности местной власти или урегулирования конфликтов остается открытым». Эксперт считает рискованными покупки жилья в Абхазии и Южной Осетии, недвижимости на территории Хорватии, которая принадлежала покинувшим страну беженцам, и Северного Кипра. Кстати, на сайте российского посольства в республике Кипр даже опубликовано предупреждение для российских граждан в отношении приобретения недвижимости в северной части острова. «Несмотря на оккупацию Турцией в 1974 году части территории Кипра, греки-киприоты продолжают сохранять право собственности на значительную долю находящейся на севере Кипра недвижимости, что подкреплено законодательством Республики Кипр. Сделки с недвижимостью, а также инвестирование в объекты инфраструктуры, осуществляемые без учета существующих законных имущественных прав греко-кипрских владельцев, могут обернуться длительными судебными разбирательствами и крупными штрафными санкциями, вплоть до тюремного заключения на срок до семи лет», — говорится на сайте посольства.

 Президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель условно делит страны, в которых нельзя покупать жилье, на две группы по степени вероятности возникновения угроз — фактической и теоретической. К первому разряду, по его оценке, относятся страны с длительной геополитической нестабильностью или управляемые авторитарными режимами. «В данных странах не обеспечено верховенство закона или же сам закон становится жертвой политической целесообразности. Помимо этого, в таких странах проходят массовые беспорядки или же открытые военные действия, чреватые фактическим разрушением приобретенной недвижимости», — говорит он. К числу данных стран эксперт относит Ливию, Сирию, Алжир, Тунис, Египет, Ливан, Никарагуа, почти все страны Африки (пожалуй, за исключением ЮАР и о. Каба-Верде) и ряд других государств. «Во всех них угроза приобретаемой недвижимости носит фактический характер», — уверен президент Gordon Rock.

 Ко второму разряду государств относятся оккупированные или самопровозглашенные территории, в государственных границах которых отмечается сравнительно стабильная социально-экономическая ситуация. Как объясняет Станислав Зингель, в данном случае опасность сводится преимущественно к гипотетической возможности того, что при смене верховной власти страны действие прежних законов будет оспорено, что может вызвать аннулирование заключенной сделки купли-продажи. «Таким образом, теоретическую угрозу представляют прежние владельцы жилья, которые в массовом порядке покинули его, эмигрировав вследствие геополитической нестабильности. В случае смены центральной власти в стране законные права на недвижимость прежних владельцев могут быть восстановлены, а заключенная сделка купли-продажи аннулирована», — предостерегает он. Именно к числу таких стран и относится Северный Кипр.

 Какое-то время назад россияне начали активно приобретать объекты на стадии строительства в Египте. Недорогие цены, круглогодичное лето и перспективы отдыха на побережье в собственных апартаментах сыграли свою роль. Однако многие объекты недвижимости так и остались на картинках в буклетах. Генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина предостерегает от покупки недвижимости в этой стране и относит Египет к рискованным областям. «Здесь очень высоки риски политического характера. Также есть риск, что объект не будет достроен, инфраструктура не будет соответствовать заявленной и т. д.», — уверяет эксперт. По мнению специалиста, снизить риски в любой стране можно, приобретая «уже готовый, сданный объект или находящийся в последней стадии строительства». Хотя, как уже говорилось выше, даже такая осторожность может не сработать, если это страны с политической нестабильностью или самопровозглашенные.

 У многих российских граждан возникает желание приобрести домик на берегу океана в одной из азиатских стран. Круглогодичный пляжный курорт, необыкновенной красоты природа, дешевая еда и услуги и совсем недорогая недвижимость — звучит прекрасно, но на деле — прямой путь остаться без денег и крыши над головой. По словам Анны Левитовой, еще одной зоной повышенного риска являются страны, где приобретение недвижимости иностранцами запрещено и где собственность часто оформляется на номинального владельца с национальным паспортом. «Таких стран довольно много, к ним относятся Вьетнам, например. Некоторые любители риска пытаются сегодня приобретать недвижимость на Кубе, ожидая скорых перемен», — говорит она.

 Сегодня российские эксперты рынка зарубежной недвижимости назвали страны, в которых покупка жилья очень опасна. Однако непросвещенный человек может столкнуться с подобными проблемами и в стабильных цивилизованных странах. Поэтому, приобретая недвижимость за рубежом, нужно получить как можно больше информации о самой стране, законодательстве, застройщике и связаться с крупным местным или международным агентством недвижимости, у которого есть большой опыт заключения подобных сделок в этой стране.

 Источник: Ольга Петрова, http://realty.rbc.ru