Кадастровая стоимость земельных участков, домов и квартир является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа территории. Одной из неприятных проблем, с которыми сталкиваются собственники, является завышенная госоценка. Это приводит к необоснованно крупной ставке земельного налога. Но кадастровую стоимость все-таки можно уменьшить, оспорив ее в досудебном или судебном порядке, пишет «Московский комсомолец», рассказывая, как это можно сделать.

 В первом случае нужно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом «Об оценочной деятельности».

 Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

 Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) неучет изменения стоимости объекта по годам. 

 В случае если заявление о пересмотре КС было подано на основании второго пункта, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены.

 На досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Например, для этой процедуры отводится всего шесть месяцев.

 Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде. Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому лучше обратиться за помощью к специалистам в этой области, отмечает МК.

 Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке. Стоит обратить внимание, что обращение в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, не имеет под собой правовых оснований. Арбитражный суд, установив, что исковое заявление подано без соблюдения соответствующих норм, вправе оставить иск без движения.

 И здесь также нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

 Судебная экспертиза может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации. Тем не менее при выборе эксперта следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы. 

 В том случае если данные требования будут соблюдены, то шансы собственника на успех резко возрастут. Например, год назад Арбитражный суд Татарстана удовлетворил требование владельца сети гостиниц в 6,5 раза снизить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в Казани, уравняв ее с рыночной оценкой.

 Казанский предприниматель потребовал уравнять кадастровую стоимость земельного участка промышленного назначения площадью 24 240 кв. метров с его рыночной стоимостью — 35,512 миллиона рублей. И Арбитражный суд Татарстана вынес решение в пользу бизнесмена. Первоначальная кадастровая стоимость принадлежащего ему участка составляла почти 227 миллионов рублей.

 Источник: realty.newsru.com, http://www.ocenchik.ru

Министр культуры Владимир Мединский объявил о том, что министерство будет продавать памятники федерального значения частным инвесторам. Во всем мире государство передает исторические здания в частные руки в обмен на их реставрацию или приспособление под современное использование. В России постепенно перенимают успешный мировой опыт.

 Но выгодно ли инвесторам вкладывать свои средства в реновацию исторических зданий?

 Для государства передача памятника в частные руки более понятный механизм, чем для инвесторов, — с помощью него решаются многие проблемы: сохраняется ценная застройка, развиваются прилегающие территории, привлекаются туристы, пополняется бюджет.

 Для бизнеса преимущества от вложений в историческое наследие не столь очевидны, и во избежание дополнительных рисков частные инвесторы пока предпочитают вкладываться в новое строительство. По словам мэра Москвы Сергея Собянина, в начале 2013 года в Москве насчитывалось всего около 30 частных инвесторов реставрации исторических зданий.

 Опасения бизнеса вполне понятны. Реновация исторического объекта — очень трудоемкий процесс, снести здание и построить новое намного проще и дешевле, даже несмотря на то, что покупка исторических объектов может быть в 1,5-2 раза дешевле рыночной стоимости готового здания в том же районе. Под реновацией понимается не переделка, а приспособление здания под современное использование с бережным сохранением всех его уникальных особенностей. При покупке исторического здания для последующего использования девелопер сталкивается с определенными сложностями.

 Во-первых, реновация памятников как отрасль девелоперского бизнеса в нашей стране только зарождается, собственных специалистов достаточно мало. Всего в России существует около 20 реставрационных компаний, которые могут делать действительно качественные проекты реновации исторических объектов. Часто инвестору приходится привлекать иностранных профессионалов в разных областях — архитекторов, дизайнеров, технических специалистов. Процесс выбора команды может занимать от 3 месяцев до 3 лет — в зависимости от опыта инвестора и сложности проекта. Например, к реновации Дома Гельриха 1912 года в Пречистенском переулке было привлечено английское архитектурное бюро Swanke Hayden, в числе проектов которого — даже реставрация статуи Свободы в Нью-Йорке.

 Во-вторых, трудно просчитать бюджет реновации, в ходе ее реализации могут возникнуть дополнительные расходы, и стоимость проекта может непредвиденно возрасти. Например, первоначально в реставрацию известного «Дома с кариатидами», переданного в частные руки по программе «аренда за рубль», предполагалось вложить 35 млн руб., однако большие объемы ценной лепнины, которые были обнаружены в здании, значительно увеличили затраты.

 В-третьих, много ресурсов требует приведение здания в первоначальное состояние по историческим чертежам и образцам материалов. За время жизни объекта, к сожалению, много различных элементов как утрачивается, так и добавляется. В ходе реновации необходимо отделить старинные элементы от пристроенных в последние десятилетия. Все работы по демонтажу ненесущих конструкций и пристроенных перекрытий ведутся по согласованному с Мосгорнаследием проекту и при их непосредственном контроле.

 Одна из проблем заключается в том, чтобы найти разумный баланс между сочетанием современных технологий и систем с историческими элементами здания. Инновации не должны нарушить облик исторического объекта, но в то же время покупатель должен чувствовать себя комфортно. Например, при реновации памятника «Шереметьевское подворье» рядом с Кремлем на Никольской улице под апартаменты сохраняются фасад, парадная лестница, несущие стены, своды Монье, лепнина, оконные проемы, кирпичная кладка, колонны, в то же время дом оборудован всеми необходимыми современными инженерными коммуникациями.

 Однако, несмотря на высокую себестоимость такого рода проектов, инвестиции в реновацию исторических зданий — например, в жилые комплексы или апартаменты — могут приносить куда более высокий доход, чем вложения в новое строительство.

 К примеру, для инвестора одним из определяющих факторов является маржинальность. По нашим данным, стоимость особняка в ветхом состоянии в центре Москвы может составлять 5-6 тыс. долларов за кв. м, затраты на реставрацию и приспособление составят около 3 тыс. долларов за кв. м. При этом стоимость конечного продукта в зависимости от концепции может составлять от 15 до 40 тыс. долларов за кв. м.

 Другим показательным фактором для инвестора является высокая ценность для покупателей. Как правило, в подобных проектах все апартаменты реализуются до окончания реновации. Повышенный спрос со стороны покупателей формируют следующие факторы. Во-первых, владелец апартаментов получает возможность жить в современном доме с передовыми технологиями, чувствовать себя комфортно и в то же время чувствовать дух истории, осознавать, что его стенам 100-200-300 лет. Во-вторых, большинство памятников имеют удачное расположение и превосходные видовые характеристики, так как сконцентрированы преимущественно в историческом центре города. В-третьих, исторические апартаменты — выгодная покупка с инвестиционной точки зрения, стоимость квадратного метра в памятниках постоянно растет.

 Не менее важным для инвестиционного решения являются короткие сроки реализации проекта. Качественная реновация объектов без учета времени, затраченного на получение разрешений, возможна за 1-1,5 года, сроки возведения жилого дома в два раза дольше — минимум 2-3 года.

 Кроме того, продажи квартир в отреставрированном историческом здании идут гораздо быстрее, чем при новом строительстве. Это связано не только с уникальностью дома, но и с меньшими рисками: практика показывает, что покупатель спокойней вкладывает средства в реставрируемое здание, которое уже построено, чем, например, в новое строительство на стадии котлована.

Получается, что при грамотно разработанной концепции и участии профессиональной команды такой актив может приносить прибыль, в 2-3 раза превосходящую расходы на его покупку и реновацию. При этом инвестор выполняет важную социальную функцию — помогает властям восстанавливать исторический облик города.

 Источник: Российская Газета, http://smao.ru

Госдума в первом чтении приняла законопроект, который предполагает увеличение штрафов за неиспользование земель сельхозназначения, при этом максимальный предел административных взысканий не должен превышать 500 тысяч рублей.

 Поправки предлагается внести в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП). Согласно действующему законодательству, неиспользование земель влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тысяч до 5 тысяч рублей; на должностных лиц — от 4 тысяч до 6 тысяч рублей; на юридических лиц — от 80 тысяч до 100 тысяч рублей.

 Законопроектом предлагается установить исчисление административных штрафов в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. При этом максимальный предел административных штрафов предлагается установить в размере 500 тысяч рублей. Такой подход к исчислению административного штрафа обусловлен необходимостью обеспечения соразмерности наказания нанесенному ущербу и тяжести правонарушения, отмечается в пояснительной записке к документу.

 Источник: РИА Новости, http://smao.ru

На заседании Правительства Российской Федерации утверждена федеральная целевая программа «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости, 2014-2019 годы», подготовленная Министерством экономического развития. Федеральная целевая программа (ФЦП) носит межведомственный характер. Государственным заказчиком-координатором выступает Минэкономразвития, государственными заказчиками – Росреестр, Федеральная налоговая служба (ФНС), Росимущество и Минкомсвязи. 

 Основными задачами мероприятий ФЦП являются: повышение качества данных информационных ресурсов Росреестра для перехода к Единому налогу на недвижимость, объединение Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) в единый государственный реестр объектов недвижимости (ЕГРОН), обеспечение перевода услуг в режим «одного окна» и переход к оценке гражданами качества услуг.

 Программа направлена на защиту интересов граждан и юридических лиц, являющихся правообладателями недвижимости, обеспечение инвестиционной привлекательности сферы недвижимости в России. Мероприятия программы позволят создать оптимальную систему взаимодействия с заявителями, обеспечить качество и доступность государственных услуг Росреестра.

 В рамках ФЦП предусмотрено строительство на территории Российской Федерации межрегиональных учетно-регистрационных центров (МУРЦ), создание центральных архивохранилищ и перевод архивов бумажных документов по кадастровому учету, регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в электронную форму. Оцифровка архивных документов позволит использовать имеющиеся данные в электронном виде,  оперативно получая необходимую информацию, в том числе в случаях, когда услуга по регистрации прав будет оказываться экстерриториально. Экстерриториальная регистрация прав на недвижимость в Российской Федерации станет доступна в 2018 году.

 Одновременно с развитием инфраструктуры планируется внедрение единых стандартов организации процесса приема и выдачи документов в офисах Росреестра, Кадастровой палаты и МФЦ, оформлению и оснащению офисов в соответствии с современными требованиями обслуживания заявителей.

 Будут развернуты дополнительные площадки для телефонного обслуживания граждан – уже сейчас ведомственный центр телефонного обслуживания (ВЦТО) Росреестра обрабатывает более 400 тысяч звонков в месяц и количество обращений постоянно растет. С помощью ВЦТО, официального сайта Росреестра и информационных материалов в офисах планируется повышать информированность граждан и организаций о возможностях предварительной записи на прием и процедур предоставления услуг.

 Важной частью мероприятий ФЦП станет перевод услуг по кадастровому учету, регистрации прав и предоставлению сведений ЕГРП и ГКН в режим «одного окна» посредством развития инфраструктуры МФЦ по всей территории Российской Федерации, а также переход к оценке гражданами и организациями качества предоставляемых услуг.

 К 2018 году должны быть достигнуты следующие целевые показатели по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости:

• сроки государственной регистрации прав и кадастрового учета сократятся до 7 и 5 дней соответственно;
• время ожидания в очереди на получение услуги для заявителей по предварительной записи не должно превышать 10 минут;
• доля государственных услуг, предоставляемых в электронном виде, составит не менее 70% от общего объема;
• доля лиц, положительно оценивающих работу регистрационных органов, должна составить не менее 90%;
• доля государственных услуг, предоставляемых в режиме «одного окна» в МФЦ, составит не менее 90%;на территории всех субъектов Российской Федерации

 К 1 января 2017 года будет осуществлен переход к единой геоцентрической открытой системе координат, что позволит повысить точность данных государственного кадастра недвижимости.

 Позиция России в рейтинге Всемирного Банка Doing Business по показателю «государственная регистрация прав на недвижимость» должна подняться с 46-го места в настоящее время до 4-го места.

 Оценка достижения целей ФЦП будет проводиться на протяжении всего периода ее реализации с использованием системы целевых индикаторов и показателей Министерством экономического развития и государственными заказчиками программы. 

 Объем финансирования мероприятий ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости, 2014-2019 годы» предусмотрен в размере 54 465,3 млн. рублей в течение 6 лет, из них 52 103,3 млн. рублей за счет средств федерального бюджета и 2 362 млн. рублей за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации.

 Источник: Росеестр, http://smao.ru

Министерство экономического развития подготовило поправки в Земельный кодекс, согласно которым с 2014 года органы власти будут обязаны публиковать информацию о свободных участках земли в Интернете и выставлять их на торги по заявлениям потенциальных покупателей. У проекта две цели: сокращение коррупционной составляющей в сфере земельных отношений и резкий рост предложения земли на рынке.

 По данным «Коммерсанта», законопроект определяет порядок образования участков земли, их продажи, а также передачи в бесплатное пользование и в аренду. Причем образование участка будет проводиться по упрощенной схеме — без межевания. Саму схему смогут предложить потенциальные покупатели или арендаторы. Исключением будут лишь Москва, Петербург и региональные центры.

 В первую очередь в выигрыше от новой законодательной инициативы, очевидно, окажутся застройщики. Благодаря тотальной коррупции в России, им теперь гораздо проще будет заполучить в участки, которые ранее относились к числу земель сельскохозяйственного назначения. При этом конфликты могут разворачиваться вокруг 250-км зоны вокруг крупных мегаполисов, которые представляют интерес как для застройщиков, так и для аграриев.

 Главная проблема реформы состоит в том, что более 70% земель, находящихся в сельскохозяйственном обороте, не прошли кадастровую регистрацию и, соответственно, не имеют «правильной» цены. К тому же, информация о землях, которая содержится на бумажных носителях еще с советских времен, не совпадает реальным положением дел.

 После того, как земля перейдет от федеральных властей к муниципальным, ее наиболее лакомые куски окажутся у строителей, уверен председатель антикоррупционного комитета России Кирилл Кабанов. «Должны работать кадастр и Россельхознадзор. Сейчас уже чернозем выводят под застройку коррупционным путем, а мы знаем, что чернозем — национальное достояние. Одна лишь публикация информации ничего не даст», — уверен он.

 Застройщики заинтересованы в том, чтобы заполучить земли не по кадастровой цене, а по базовой оценке — она и сама не высока, и налоги будут совсем маленькие. У строительных компаний есть сильное лобби, и если они начнут отбирать у АПК земли сельскохозяйственного назначения, на планах правительства «накормить весь мир» придется поставить жирный крест. Ведь основное сельхозпроизводство сконцентрировано именно в 250-километровой зоне вокруг городов. Потеря пахотных земель если и не приведет к сокращению посевных площадей (значительная часть которых простаивает), то гарантированно увеличит издержки производства аграрной продукции.

 «Коррупция в сфере земельных отношений сохранится. Она основана не столько на том, чтобы предоставлять оформление, разрешать и согласовывать за плату, сколько на том, чтобы давать возможность избранным участникам получать землю дешевле ее рыночной стоимости», — уверен старший аналитик Национального рейтингового агентства Максим Васин. По его оценке, даже в случае принятия предложений Минэкономразвития коррупционные возможности сохранятся, так как не проведена действительно независимая оценка рыночной стоимости вообще всех участков земли в стране. «Хуже всего то, что проектом устанавливается множество возможностей для бесплатного получения земли. Тот, кто сначала получит ее бесплатно, затем сможет с выгодой перепродать, что открывает колоссальные возможности для участников рынка и посредников», — отметил эксперт.

 Васин полагает, что нынешний порядок оборота земель сильно замедляет хозяйственную деятельность и осложняет все вопросы, связанные с получением и коммерческим использованием земли. «Цены непрозрачны, в большинстве случаев нет принципиальной ясности по рыночной стоимости земли. Оценить в денежном эквиваленте убытки от нынешней практики в масштабах всей страны, думаю, нереально», — отметил он, добавив, что чиновники будут заинтересованы в ограничении доступа к информации, чтобы иметь возможность проводить конкурсы по выделению земли не для всех, а для избранных — на взаимовыгодных условиях. А в случае, если к лакомому куску собственности все-таки удастся пробиться «постороннему», его замучают проверками. «Средство от замучивания одно – независимый суд. Но у нас в стране его нет», — подчеркнул Васин .

 Эксперт предложил схему продажи земли, которая, на его взгляд, была бы идеальной: «Гражданин выбирает на карте Google или иной электронной карте участок земли и нажимает кнопку «Хочу». При том, что эта земля свободна и не зарезервирована под госнужды и прочее, моментально открываются торги на общедоступном сайте по этому участку. В момент начала торгов независимый оценщик определяет минимальную рыночную стоимость земли, с которой стартует цена продажи при коммерческом использовании. Каждый смотрящий на электронную карту видит информацию о ведущихся торгах. Все могут подать заявки в электронном виде. Для подачи заявки достаточно номера паспорта, ИНН или СНИЛС для гражданина и ОГРН или ИНН – для юридического лица. Торги завершаются через установленный промежуток времени, но только после того, как поступила оплата за землю. Все участники могут внести оплату, проигравшим она будет немедленно возвращена автоматически после подведения итогов торгов. В момент завершения торгов после оплаты победитель автоматически и немедленно получает право на использование участка, при этом никаких документов, кроме оплаты, от него не требуется. Право его собственности может непосредственно фиксироваться на карте, где он выбрал землю (как в случае с доменными именами в Интернет)».

 Если же земля никому не нужна, то физическим лицам она должна выделяться бесплатно в ограниченных размерах, однако коммерческим предприятиям — только по рыночной стоимости, уверен эксперт. «Продажа, приватизация, аренда и прочее коммерческое использование земли, выделяемой бесплатно, должны быть запрещены. Если кто-то желает продать, сдать в аренду или коммерчески использовать такую землю, он должен ее сначала купить по рыночной цене», — отметил он. 

 Аналитик FIBO Group Анатолий Воронин полагает, что в схеме, предлагаемой Минэкономразвития, коррупционеры в первую очередь будут наживаться на тех, кто приобрел землю «впрок» и никак не использует ее, не создает рабочих мест. «Надо признать, что местные власти с вниманием относятся к бизнесменам, создающим рабочие места в депрессивных регионах, которые богаты в том числе и земельными ресурсами, и не вставляют им палки в колеса», — подчеркнул он. Впрочем, эксперт все-таки считает разработанные Минэкономразвития поправки в Земельный кодекс положительным шагом. «Местные бюджеты получат какие-то средства за счет земельного налога. Уверен, что для подавляющего большинства покупателей земельный актив окажется убыточным. Да, у кого-то появятся «поместья», заросшие травой и кустарниками, за которые придется ежегодно платить «в казну». Но если людям хочется почувствовать себя собственниками, то почему бы нет?», — заявил он.

Источник: http://www.ocenchik.ru, Владислав Кузьмичев

Императорский фарфоровый завод вчера заключил мировое соглашение с Росреестром по иску о снижении кадастровой стоимости земли.

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти вчера прекратил производство по иску Императорского фарфорового завода к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Петербургу (Росреестр) и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Стороны заключили мировое соглашение, сообщила представитель комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга. Подробности соглашения она не раскрывает. Завод занимает 5,4 га на пр-те Обуховской Обороны, 151, лит. В. Росреестр оценил кадастровую стоимость участка в 288 млн руб., а Императорский завод — в 177,6 млн руб., говорится в материалах дела.

 Стороны договорились о средней цене между стоимостью Росреестра и их собственной оценкой примерно в 230 млн руб., говорит источник, знакомый с ситуацией. Представитель комитета по земельным ресурсам это не комментирует. На Императорском фарфоровом заводе вчера не смогли прокомментировать заключение мирового соглашения.

 В сентябре мировое соглашение заключили Росреестр и ООО «Тойота мотор мануфэкчуринг Россия». Вместо 4,3 млрд руб., как предлагал комитет по земельным ресурсам, земля под заводом была оценена в 3,5 млрд руб., что позволит компании экономить на налогах 12 млн руб. ежегодно. 10 октября Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассмотрит иск «Хендэ мотор мануфактуринг рус» об уменьшении кадастровой стоимости участка под заводом с 3,5 млрд до 1,9 млрд руб. В августе повышенную кадастровую стоимость оспорило в суде ЛОМО, она была снижена с 1,18 млрд до 704 млн руб. Также понизить кадастровую стоимость с 48,3 млн до 47,5 млн руб. удалось ОАО «Звезда».

 Мировые соглашения корректнее заключать в случае наличия еще одного отчета об оценке, считает Александр Зленко, генеральный директор ГУП ГУИОН. По его словам, Hyundai заказал в ГУИОН индивидуальную оценку своего участка.

 В начале года был большой наплыв компаний, которые хотели получить оценку своих участков, чтобы оспорить новую кадастровую оценку, так как у многих компаний увеличились налоговые платежи, говорит замдиректора по развитию консалтинговой группы «Лаир» Александр Шилов. Сейчас таких клиентов стало меньше, так как основные иски уже поданы и в основном вопрос удается урегулировать, отмечает он.

 Источник: http://www.vedomosti.ru, Мария Буравцева

Задержка с введением налога на недвижимость сделала невозможным расчет налога на имущество физлиц за 2013 г.

 Вновь построенные объекты имущества физических лиц, а также иностранных организаций фактически налогом на имущество не облагаются, заявил министр финансов Антон Силуанов на заседании Госсовета (цитаты по «Интерфаксу»): с 1 января 2013 г. определение инвентаризационной стоимости (база налога на имущество физлиц и иностранных организаций) прекращено. Проблема шире, признает заместитель руководителя ФНС Светлана Бондарчук: под вопросом вся база для имущественных налогов физлиц за 2013 г.

 Поправки, позволяющие принять за базу имущественного налога граждан в 2013 г. данные за 2012 г., подготовил Минфин, сообщили «Ведомостям» два федеральных чиновника. Минфин готовит поправки в закон «О налогах на имущество физических лиц», говорится и в письме директора налогового департамента министерства Ильи Трунина от 23 сентября. Вносить поправки будет не правительство, знает человек, близкий к аппарату Госдумы, — их включат в закон о госпошлинах на воздушные суда и рассмотрят сразу во втором чтении (текст есть у «Ведомостей»).

 Налог рассчитывают по инвентаризационной стоимости, данные на 1 января каждого года фиксировали и до 1 марта предоставляли в налоговые службы бюро технической инвентаризации (БТИ). Но это, по сути, сметная стоимость, говорит директор департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. 31 декабря 2012 г. функции учета переданы от БТИ к Росреестру, а тот перешел к кадастровой оценке. Однако полномочий определять инвентаризационную стоимость у Росреестра нет, говорит сотрудник ФНС, так что предоставить данные за 2013 г. некому, а расчеты по базе 2012 г. противоречат закону.

 Партнер КПМГ в России и СНГ Михаил Орлов согласен: «В законе сказано, что база определяется по состоянию на 1 января текущего налогового периода».

 Облагать недвижимость налогом по кадастровой стоимости с 2014 г. призвал президент Путин в послании к Федеральному собранию. В начале августа Минфин внес в правительство законопроект, но в Госдуму он до сих пор не поступил.

 Переход слишком затянулся, жалуется правительственный чиновник: «Кадастровую оценку сделали еще в прошлом году, деньги потратили, а закона нет».

 Налоговая база по инвентаризационной стоимости не соответствует действительности, считает Ивакин, — данные не обновляются уже несколько лет: в 2006 г. при дачной амнистии отменили инвентаризацию для дачных и садовых домов, а в 2010 г. — для всей недвижимости.

 Если закон не будет принят в 2013 г., то по Налоговому кодексу в действие он вступит не раньше 2015 г., говорит партнер Taxadvisor Дмитрий Костальгин. Но многим регионам введение нового налога невыгодно, считает он: под видом индексации инвентаризационная стоимость недвижимости доводится до рыночной и обкладывается по ставке 2%. Ставка нового налога — не более 0,1% кадастровой стоимости объекта, объясняет юрист.

 Источник: http://smao.ru/ru

 Обманутые инвесторы — категория граждан, типичная не только для России. Пополнить их ряды можно, купив недвижимость и в других странах. О том, как этого избежать и в каких странах ни в коем случае нельзя покупать жилье, поговорим сегодня.

 И именно дисконтами, скидками и «смешными» ценами завлекают недобросовестные застройщики непрофессиональных инвесторов из России. Причем шансов попасть в неприятную ситуацию у наших соотечественников гораздо больше, чем, к примеру, у европейцев. Эта категория инвесторов не покупает дома за наличные, а предпочитает брать ипотеку, а значит, банк, выдавший кредит, проверит сам надежность застройщика и объект.

 До кризиса очень много российских граждан приобрели недорогую недвижимость в Болгарии и Испании, а потом сетовали на то, что ликвидность таких объектов упала в разы, продать даже по цене покупки такие объекты стало нереально. Но это не самое страшное, что могло произойти. Остаться и без денег, и без апартаментов — вот это действительно неприятно.

 «В такую ситуацию можно попасть практически в любой стране, — подчеркивает управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова, — но выше риски на территориях, где вопрос легитимности местной власти или урегулирования конфликтов остается открытым». Эксперт считает рискованными покупки жилья в Абхазии и Южной Осетии, недвижимости на территории Хорватии, которая принадлежала покинувшим страну беженцам, и Северного Кипра. Кстати, на сайте российского посольства в республике Кипр даже опубликовано предупреждение для российских граждан в отношении приобретения недвижимости в северной части острова. «Несмотря на оккупацию Турцией в 1974 году части территории Кипра, греки-киприоты продолжают сохранять право собственности на значительную долю находящейся на севере Кипра недвижимости, что подкреплено законодательством Республики Кипр. Сделки с недвижимостью, а также инвестирование в объекты инфраструктуры, осуществляемые без учета существующих законных имущественных прав греко-кипрских владельцев, могут обернуться длительными судебными разбирательствами и крупными штрафными санкциями, вплоть до тюремного заключения на срок до семи лет», — говорится на сайте посольства.

 Президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель условно делит страны, в которых нельзя покупать жилье, на две группы по степени вероятности возникновения угроз — фактической и теоретической. К первому разряду, по его оценке, относятся страны с длительной геополитической нестабильностью или управляемые авторитарными режимами. «В данных странах не обеспечено верховенство закона или же сам закон становится жертвой политической целесообразности. Помимо этого, в таких странах проходят массовые беспорядки или же открытые военные действия, чреватые фактическим разрушением приобретенной недвижимости», — говорит он. К числу данных стран эксперт относит Ливию, Сирию, Алжир, Тунис, Египет, Ливан, Никарагуа, почти все страны Африки (пожалуй, за исключением ЮАР и о. Каба-Верде) и ряд других государств. «Во всех них угроза приобретаемой недвижимости носит фактический характер», — уверен президент Gordon Rock.

 Ко второму разряду государств относятся оккупированные или самопровозглашенные территории, в государственных границах которых отмечается сравнительно стабильная социально-экономическая ситуация. Как объясняет Станислав Зингель, в данном случае опасность сводится преимущественно к гипотетической возможности того, что при смене верховной власти страны действие прежних законов будет оспорено, что может вызвать аннулирование заключенной сделки купли-продажи. «Таким образом, теоретическую угрозу представляют прежние владельцы жилья, которые в массовом порядке покинули его, эмигрировав вследствие геополитической нестабильности. В случае смены центральной власти в стране законные права на недвижимость прежних владельцев могут быть восстановлены, а заключенная сделка купли-продажи аннулирована», — предостерегает он. Именно к числу таких стран и относится Северный Кипр.

 Какое-то время назад россияне начали активно приобретать объекты на стадии строительства в Египте. Недорогие цены, круглогодичное лето и перспективы отдыха на побережье в собственных апартаментах сыграли свою роль. Однако многие объекты недвижимости так и остались на картинках в буклетах. Генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина предостерегает от покупки недвижимости в этой стране и относит Египет к рискованным областям. «Здесь очень высоки риски политического характера. Также есть риск, что объект не будет достроен, инфраструктура не будет соответствовать заявленной и т. д.», — уверяет эксперт. По мнению специалиста, снизить риски в любой стране можно, приобретая «уже готовый, сданный объект или находящийся в последней стадии строительства». Хотя, как уже говорилось выше, даже такая осторожность может не сработать, если это страны с политической нестабильностью или самопровозглашенные.

 У многих российских граждан возникает желание приобрести домик на берегу океана в одной из азиатских стран. Круглогодичный пляжный курорт, необыкновенной красоты природа, дешевая еда и услуги и совсем недорогая недвижимость — звучит прекрасно, но на деле — прямой путь остаться без денег и крыши над головой. По словам Анны Левитовой, еще одной зоной повышенного риска являются страны, где приобретение недвижимости иностранцами запрещено и где собственность часто оформляется на номинального владельца с национальным паспортом. «Таких стран довольно много, к ним относятся Вьетнам, например. Некоторые любители риска пытаются сегодня приобретать недвижимость на Кубе, ожидая скорых перемен», — говорит она.

 Сегодня российские эксперты рынка зарубежной недвижимости назвали страны, в которых покупка жилья очень опасна. Однако непросвещенный человек может столкнуться с подобными проблемами и в стабильных цивилизованных странах. Поэтому, приобретая недвижимость за рубежом, нужно получить как можно больше информации о самой стране, законодательстве, застройщике и связаться с крупным местным или международным агентством недвижимости, у которого есть большой опыт заключения подобных сделок в этой стране.

 Источник: Ольга Петрова, http://realty.rbc.ru

Новый налог на недвижимость, механизмы внедрения и система расчетов которого разрабатывались на протяжении последних нескольких лет, уже в скором времени должен вступить в силу (налог будут вводить постепенно с 2014 по 2018 гг.): в начале августа Министерство финансов согласовало и внесло на рассмотрение правительства соответствующий законопроект.

 Новый налог на недвижимость, механизмы внедрения и система расчетов которого разрабатывались на протяжении последних нескольких лет, уже в скором времени должен вступить в силу (налог будут вводить постепенно с 2014 по 2018 гг.): в начале августа Министерство финансов согласовало и внесло на рассмотрение правительства соответствующий законопроект.

 Специалисты российского офиса международной консалтинговой компании Knight Frank подсчитали, как изменятся налоговые затраты владельцев недвижимости.

 Напомним, оценка налогооблагаемой стоимости недвижимости будет производится государством, которое формирует по всей территории страны единый кадастр недвижимости с указанием оценочной стоимости всех объектов. Полностью кадастровая оценка во всех регионах еще не проведена. В этом одна из причин продолжительного откладывания перехода на новый единый налог. Каждый регион будет переходить на него по мере того, как будет готова кадастровая оценка местной недвижимости (с 2014 года на него перейдет только ряд пилотных регионов).

 Что касается ставок, то по ним уже есть определенность. Напомним, согласно данным Минфина, ставка налога на жилые объекты недвижимости стоимостью менее 300 млн руб. составит 0,1%, на иные здания и помещения (в частности, на апартаменты) — 0,5%. В отношении земель сельхозназначения, дачных участков и земель, приобретенных для личного подсобного хозяйства — в пределах 0,3%, для прочих земель — 1,5%. Для тех, кто владеет недвижимостью стоимостью более 300 млн. руб., ставка налога будет от 0,5 до 1%, точное значение определят муниципальные власти.

 Кроме того, для каждого собственника недвижимости будет действовать послабление: из всей недвижимости, которой владеет собственник, он не будет платить налог на 20 кв. м. Однако сейчас на стадии обсуждения находится вопрос о том, чтобы 20 необлагаемых налогом метров не применялись к собственникам недвижимости площадью более 100-150 кв. м.

 Облагаться налогом на недвижимость будут не только сданные в эксплуатацию, зарегистрированные объекты, но и объекты незавершенного капитального жилого строительства, причем по ставке, приравненной к жилым помещениям (0,1%), уточняют в Knight Frank. Это нововведение затронет прежде всего интересы людей, приобретающих квартиры на ранних этапах строительства: им придется платить налог за площади, жить в которых они не смогут еще несколько лет. Кроме того, это окажет влияние на инвестиционных покупателей, которые приобретают квартиры на стадии котлована и продают к моменту сдачи в эксплуатацию, выигрывая на росте цены. Вырастет налоговое бремя и для владельцев дач. Если раньше в абсолютном большинстве владельцы дач оплачивали только налог на землю, вне зависимости от того, есть на участке дом или нет, то после проведения кадастрового учета даже недостроенные дома станут облагаться налогом.

 Отдельно отметим, что налогообложение апартаментов, несмотря на увеличенные в пять раз по сравнению с жилыми помещениями ставки, будет более лояльным, чем налоги на аналогичные жилые объекты: дело в том, что кадастровая стоимость нежилой недвижимости, даже в случае если она используется для проживания, априори ниже кадастровой стоимости жилья, а соответственно, и налогооблагаемая база в апартаментах ниже. Особенно сильно это проявится в элитном сегменте, где налоги на элитное жилье и на апартаменты этого класса будут отличаться в 2-3 раза.

 Итак, кого же сильнее всего коснется изменение налогового законодательства? Очевидно, что а первую очередь, возрастут налоговые выплаты владельцев элитных квартир. «Отличительной особенностью элитного жилья является большой метраж объектов (по итогам первого полугодия 2013 года средняя площадь приобретенной элитной квартиры составила 170 кв. м), — говорится в информационных материалах Knight Frank. — Кроме того, зачастую собственником такой квартиры является один человек, который в свою очередь может владеть более чем одним объектом недвижимости». Например, владелец квартиры площадью 105 кв. м в элитном ЖК в центре Москвы, в случае если он единственный собственник и не имеет другой недвижимости, будет платить около 39 тыс. руб. в год.

 Повысится размер налога и для владельцев квартир в домах 1950-60 гг. постройки с довольно просторными квартирами, инвентаризационная стоимость которых по расчетам БТИ чрезвычайно мала.

 Если говорить о различиях по территории России, то размеры налога будут выше в городах с более дорогой недвижимостью: Москва и города Московской области, Санкт-Петербург, Сочи, Хабаровск, города ЯНАО и ХМАО. Это связано с тем, что кадастровая стоимость коррелирует с рыночной.

Источник: http://realty.rbc.ru