Власти запретят строительство многоэтажек на дачных участках. При покупке квартиры в Подмосковье нужно обязательно проверять документы на землю. Участок должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь вид разрешенного использования «жилищное строительство», «малоэтажное строительство», «блокированные жилые дома». Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов.

 Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ. Соответственно, покупать нужно только по договору долевого участия.

 В Московской области ситуация сложная. По оценкам экспертов, большинство поселков возводятся на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества. А иногда даже на землях сельхозназначения. В этом случае таунхаусы попадают в категорию незаконного строительства.

Источник: http://realty.rbc.ru

 «Франция ввела налог на богатство. И богатые побежали из страны. Может, нам ввести налог на бедность?» — вопрошал герой одного анекдота. Впрочем, новый российский налог на недвижимость затронет всех — и богатых, и бедных, и средний класс. До «времени Ч» осталось чуть больше трех месяцев. С 1 января может вступить в силу соответствующий закон. И тут возникает два вопроса. Во-первых: сколько на самом деле стоят наши квадратные метры? А во-вторых и, возможно, в-главных: есть ли у простого гражданина шанс грамотно оспорить величину начисленного ему налога?

 Впервые о необходимости введения рыночного налога на недвижимость вместо существующего налога на имущество (оно оценивалось по расценкам БТИ) заговорили еще в 1995 году. С 1997 года такой эксперимент проводился в Твери и Новгороде. Выводы таковы: для начала требуется пропустить все объекты недвижимости сквозь сито кадастрового учета. На это нужны были большие деньги, которых у государства в 90-е не имелось. К практической реализации плана рыночной оценки недвижимости перешли недавно.

 Составление кадастра (перечня) всей российской недвижимости чиновники завершили только к февралю этого года. В него вошли более 70 миллионов объектов, как жилых, так и промышленных. Ощутили теперь, какая богатая мы страна? Если не ощутили, поясним: на каждого россиянина приходится по половине какого-нибудь строения. Это, конечно, может быть хибара в глухой деревне, но может и торговый центр в Москве. На этом подготовительную работу правительство посчитало завершенной. Юристы же схватились за голову.

 Эксперты полагают, что правительство сильно завысило благосостояние россиян, выраженное в квадратных метрах. Кадастровая цена сплошь и рядом оказывается выше рыночной. Выявилось это совсем недавно, когда базой для взимания земельного налога с юрлиц сделали не оценку БТИ, а ее кадастровую стоимость. И началось. Арбитражные суды оказались завалены исками. «В целом позиция арбитражных судов на сегодняшний день такова: кадастровую стоимость любого земельного участка можно приравнять к рыночной в судебном порядке», — говорит руководитель коллегии адвокатов «Юрпроект» из Кемерова Дмитрий Малинин.

 Законотворческий процесс, тем не менее, идет своим чередом — расчет ставок по налогообложению недвижимого имущества уже поступил из Минфина в правительство и должен быть законодательно одобрен Госдумой в эту осеннюю сессию.

 «Я считаю, что такой переход на уплату налога повлечет увеличение платежа в несколько раз, а это — неподъемное бремя для населения», — говорит зампред комитета по бюджету и налогам Госдумы Оксана Дмитриева. Оксана Генриховна принадлежит к оппозиционной фракции «Справедливая Россия», которая, понятное дело, в меньшинстве. Нарастающие бюджетные проблемы диктуют власти курс на повышение налогов.

 Официальная позиция самой крупной фракции в Госдуме — «Единой России» пока не оглашена. Но судя по комментариям отдельных ее членов, закон будет утвержден в том виде, в каком предлагает Минфин. При этом депутаты говорят о том, что закон направлен на восстановление социальной справедливости. Однако расчеты показывают: Россия и в этом случае пойдет своим, никем не проторенным путем. Что, например, делать с пенсионеркой, живущей в центре Москвы в квартире, доставшейся ей по наследству? Пункт 1 статьи 3 Налогового кодекса гласит, что при установлении любых налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к их уплате. Законопроект это положение игнорирует. При этом государство сделало все возможное, чтобы ни уклониться от уплаты налога на недвижимость, ни минимизировать его было невозможно. Итак, посчитаем…

 Если первоначально предполагалось, что налог будет интегрированным, то есть дом на дачном участке и земля под ним будут считаться единым комплексом, то в окончательном варианте почву от фундамента Минфин решил отделить. Но условно. Разница только в ставках. Взиматься они будут с кадастровой стоимости и земли, и дома. Ставка на жилую недвижимость составит не более 0,1 процента. Для нежилых помещений планка будет установлена на уровне 0,5 процента. Для земель под жилыми домами и дачами — 0,3 процента от их кадастровой стоимости, а для земель под другие цели — 1,3 процента. При этом правительство предлагает установить минимум квадратных метров жилья, которые налогом облагаться не будут. Он составит 20 квадратных метров на квартиру или дом.

 В случае с Москвой кадастровая цена совсем немного недотягивает до среднерыночной и больше оценки БТИ в десятки раз. Согласно расчетам экспертов компании Knight Frank, налог на квартиру в новом доме площадью 62 квадратных метра на северо-восточной окраине Москвы составит 5 тысяч 582 рубля в год. Сейчас ее житель платит рублей 500. То есть «удовольствие» проживать в собственной квартире подорожает в 10 раз.

 Больше всего пострадают от нововведения те, кто живет в центре столицы, а это совсем необязательно люди богатые. Сейчас они платят в среднем чуть более 810 рублей в год по налогу на имущество. А вот с введением налога на недвижимость платеж может возрасти почти до 40 тысяч рублей в год. Расклад по регионам предполагается примерно таким же. Разве что цифры будут поменьше.

 Подумало государство и про уклонистов. Например, о любителях минимизировать налоги за счет «незавершенного строительства». Это когда по проекту ваша дача должна иметь три этажа, но последний из них вы оставляете недостроенным и живете себе на двух готовых. В этом случае кадастровая стоимость объекта будет, конечно, меньше. Но сэкономить не получится. Ставка налога на недострой повышенная — от 0,5 до одного процента от кадастровой стоимости в год. В итоге, по мнению экспертов, незавершенный объект обойдется владельцу даже дороже.

 Законопроект также возлагает на граждан обязанность декларировать свое недвижимое имущество. Да, да, добро пожаловать в налоговую инспекцию, заполнять неудобоваримые анкеты по поводу ваших квадратных метров и их кадастровой оценки. Благодарить за это надо лично министра финансов Антона Силуанова, выступившего с такой инициативой.

 Как узнать, во сколько государство оценило вашу недвижимость? Открываете сайт Росреестра и на вывешенной там «Публичной кадастровой карте» находите номер кадастровой зоны, в которой находится ваша квартира. Дальше следует обратиться в территориальное отделение этого органа и получить справку, заплатив 200 рублей. В ней уже и будет указана кадастровая стоимость конкретной недвижимости или дома. Дальше умножаете на ставку налога и платите.

 Или не платите, пытаясь оспорить кадастровую оценку. Хотя, по словам юристов, это испытание только для крепких телом и духом. «Гражданин, несогласный с результатом определения кадастровой стоимости, может обратиться в комиссию по рассмотрению споров,— поясняет юрисконсульт Центра правового обслуживания Валентина Чистякова. — Такие комиссии создаются в территориальных отделениях Росреестра». Придется собрать кипу бумаг: заявление, кадастровый паспорт, нотариально заверенную копию документа на право собственности и, главное, доказательства того, что кадастровая оценка проведена неверно. Комиссия должна принять решение в течение месяца. Если вам отказали, идите в арбитражный суд по месту нахождения недвижимости. А там уж как фишка ляжет. Рассмотрение дела может затянуться. Но раскошелиться придется и в этом случае.

 Тот же независимый оценщик за свой отчет возьмет деньги. В Москве и области это удовольствие стоит от 30 тысяч рублей и выше. Как правило, сумма вознаграждения оценщика зависит от стоимости объекта — от 1,5 до 10 процентов от нее. Плюс придется заплатить за услуги квалифицированного юриста. В среднем 150 тысяч рублей за дело, естественно, без гарантии успеха. На круг получается, что оспаривание кадастровой стоимости дачи где-нибудь в 50 километрах от Москвы обойдется дороже, чем общая сумма налога за нее в течение 10—15 лет. Если у вас солидный дом, скажем, кадастровой стоимостью в 30 миллионов рублей, налог составит примерно 30 тысяч в год. Притом что оценка загородного «нестандартного» (то есть не квартиры в типовом доме) объекта стоит очень дорого, окупить ее и судебные издержки не получится за всю жизнь. Ведь в любом случае кадастровую стоимость, а значит, и сумму налога удастся снизить не в разы. На возмещение судебных издержек также особо надеяться не стоит. По словам опрошенных «Итогами» юристов, суды, как правило, отказывают в возмещении издержек по таким спорам. Есть подозрение, что делается это в том числе и потому, чтобы избежать массы исков от недовольных кадастровой оценкой своей недвижимости граждан. Они просто не станут судиться, поскольку это им не по карману.

 Документ также создает поле для роста коррупции. Дело в том, что переоценка недвижимости производится каждые пять лет. И нет никаких гарантий того, что владельцы дорогостоящих квартир и домов не попробуют раз в пятилетку «договариваться» с сотрудниками Росреестра. На стоимость квадратных метров влияет множество самых непредсказуемых факторов. Она может как быстро дорожать, так и стремительно дешеветь. И зависит это в основном от субъективного решения оценщика.

 Наконец, введение нового налога грозит его массовой неуплатой. Без всяких переоценок за свой счет, жалоб в госкомиссии и судов. Точно так же, как немалая часть граждан годами не платит за услуги ЖКХ, очевидно, найдутся и те, кто просто не станет заморачиваться с налогом на недвижимость. А вот судиться с ними государству придется уже за свой счет. То есть за наш — налогоплательщиков.

 Во всем этом ворохе плохих новостей есть одна хорошая. Регионы сами решат, будут ли они вводить налог на недвижимость именно с 2014 года. Обязательным для всех он станет только через четыре года. Но пока о своем намерении продлить гражданам льготную жизнь объявила одна Свердловская область. Остальные, похоже, будут вводить налог. Власти можно понять: в местные бюджеты должно поступить аж в 5,63 раза больше денег, чем, скажем, в 2011 году, — на целых 137 миллиардов рублей. Это именно та сумма, на которую нам всем предстоит раскошелиться. Если не пойдем судиться…

 Источник: http://www.irn.ru

Минэкономразвития России представило масштабные поправки в земельное законодательство, призванные упростить порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

 Разработчики документа предлагают выдавать земельные участки гражданам в безвозмездное пользование сроком на 4 года для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства. В том случае если участки будут использоваться по назначению более 4 лет, хозяева смогут оформить их в собственность.

 Источник: http://www.irn.ru

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия) предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.19) и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:

• физическими и юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц;

• органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии возможно только в течении 6 месяцев с даты внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Сведения о дате внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости можно уточнить в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» или обратившись в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

В Комиссиях кадастровая стоимость может быть оспорена по следующим основаниям:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для обращения в Комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости (примерная форма). В зависимости от основания оспаривания различается комплектность документов, которые необходимо предоставить в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

1. Оспаривание по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

 В данном случае кадастровая стоимость может быть оспорена и в результате пересчитана, если сведения, использованные для определения кадастровой стоимости оценщиком и повлиявшие на величину такой стоимости, на дату оценки не были достоверными.

Уточнить на какую дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

При оспаривании по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию должны быть предоставлены:

• кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

• документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.

Для выявления оснований такого оспаривания заявитель вправе обратиться к заказчику работ по государственной кадастровой оценке, если оспариваемая кадастровая стоимость определена в ходе государственной кадастровой оценки (информацию о заказчике работ по определению кадастровой стоимости можно уточнить в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации) или в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации (если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости) с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса соответствующие сведения должны быть предоставлены заявителю.

Уточнить каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (в ходе государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости) можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

2. Оспаривание по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В данном случае кадастровая стоимость фактически не оспаривается. Законодательством предусмотрено право заявителя самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости и на основании соответствующего отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере, указанном в таком отчете об оценке.

Заказать проведение индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости и составление соответствующего отчета можно у оценщика. Оценщики должны состоять в саморегулируемых организациях оценщиков, перечень которых представлен на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с действующим законодательством на официальных сайтах саморегулируемых организаций оценщиков в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» публикуется реестр членов (оценщиков) таких организаций.

Необходимо учитывать, что в отдельных случаях стоимость, полученная в результате индивидуальной рыночной оценки, может существенно отличаться от оспариваемой кадастровой стоимости.

В этой связи при оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию должны быть предоставлены:

• кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

• отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

• положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, о соответствии такого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в случае если стоимость, содержащаяся в отчете об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости отличается от кадастровой стоимости такого объекта недвижимости более чем на 30%).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов, либо в случае несоответствия предоставленных документов требованиям законодательства Российской Федерации к рассмотрению не принимается.К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Источник: https://rosreestr.ru

Росреестр технически уже готов к оказанию услуги по регистрации прав на недвижимое имущество в электронном виде. Все сервисы разработаны, их можно ввести в эксплуатацию в любой момент. Однако необходимо принять соответствующие изменения в законодательстве.

 Сейчас в электронном виде Росреестр уже оказывает такие госуслуги, как постановка объектов недвижимости на кадастровый учет, предоставление сведений, содержащихся в госкадастре недвижимости, предоставление сведений, содержащихся в Едином госреестре прав на недвижимое имущество, рассказала «Российской газете» руководитель ведомства Наталья Антипина. Это позволяет гражданам избежать посещения многих кабинетов.

 Больше всего граждане обращаются за сведениями из госкадастра недвижимости — свыше 33% получают их в электронном виде. Статистика за первые пять месяцев 2013 года показывает, что более 12% посетителей попросили по интернету сведения из Единого госреестра прав на недвижимое имущество, 14% оформили постановку на кадастровый учет в электронном виде. Для сравнения, в 2012 году только 5% госуслуг Росреестра предоставлялись по интернету. Сейчас доля Росреестра в общем объеме госуслуг — более 20%. Ведомство обрабатывает в среднем 80 миллионов обращений ежегодно.

 Теперь Росреестр готов технически регистрировать права на недвижимость через интернет. Однако для такой процедуры необходимо принять изменения в законодательстве, которые бы регламентировали государственную регистрацию прав в электронном виде.

 Для тех же, кто не использует интернет, в Росреестре создан ведомственный центр телефонного обслуживания, который принимает звонки от заявителей. И многие вопросы можно решить, позвонив на единый многоканальный справочный номер по всей территории России. Операторы центра дадут необходимую информацию о работе офисов и приемных, порядке сдачи и получения документов и справок, расскажут о возможностях получения электронных услуг на сайте. За полгода операторы ответили более чем на 800 тысяч звонков граждан.

 Источник: https://rosreestr.ru

Государственная регистрация прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, ранее поставленный на государственный технический учет органом технической инвентаризации (БТИ), в настоящее время не требует от заявителя предоставления кадастровых паспортов объектов недвижимости.

 Данное решение было принято в соответствии с поручением руководителя Росреестра Натальи Антипиной и направлено на уменьшение количества процедур для заявителей и сокращение сроков оказания услуг по государственной регистрации прав и кадастровому учёту.

 Если во время процедуры регистрации прав у вас потребовали кадастровый паспорт, вы можете сообщить о нарушении по электронному адресу stats_UVGD@rosreestr.ru. В письме необходимо указать наименование территориального отдела территориального органа Росреестра или территориального отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», в котором было совершено нарушение.

 На основании полученных сообщений Росреестр проводит проверки и контролирует введение нового порядка регистрации прав собственности территориальными отделениями.

Источник: https://rosreestr.ru

В современных условиях ведения бизнеса в России важную роль играет умение вживаться в нашу систему административного регулирования, это умение лавировать в постоянно меняющихся непредсказуемых условиях ведения бизнеса, зависящих от внутренних факторов, а так же и от внешних событий. Но сегодня я бы хотела остановиться на менеджменте предприятий, основанном на знании рыночной стоимости бизнеса.

 Рыночные преобразования открывают новую перспективу для российского бизнеса, но в то же время становится ясно, что многие предприятия имеют мало шансов выжить под давлением конкуренции и в новых условиях хозяйствования без существенной реорганизации. Экономика унаследовала структуру, в которой ресурсы (капитал, рабочая сила, земля и предпринимательские способности) недоиспользуются на крупных предприятиях.

 Оценки стоимости бизнеса необходимы для обоснования направлений реструктуризации предприятий. Речь идёт прежде всего о способах реорганизации  акционерных обществ, а именно о слиянии, присоединении, разделении, выделении, преобразовании, а так же о подобных процедурах в обществах с ограниченной ответственностью.

 Реорганизация компаний невозможна без оценок стоимости бизнеса. Дело в том, что такого рода оценки применительно к АО нужны для установления условий конвертации одних акций в другие акции при осуществлении указанных процедур реорганизации компании.

 Процесс реструктуризации можно определить как обеспечение эффективности использования производственных ресурсов, приводящее к увеличению стоимости бизнеса.

 Главная цель реструктуризации — поиск источников развития предприятия (бизнеса) с помощью внутренних и внешних факторов. Внутренние факторы основаны на выработке операционной, инвестиционной и финансовой стратегий создания стоимости за счёт собственных и заёмных источников финансирования; внешние – на реорганизации видов деятельности и структуры предприятия. Стратегическая цель- повышение стоимости акционерного капитала за счёт эффективного использования ресурсов.

 Экономический смысл реструктурирования можно определить как обеспечение эффективного использования производственных ресурсов, приводящее к увеличению стоимости бизнеса. В качестве критерия эффективности проводимых преобразований выступает изменение рыночной  стоимости бизнеса, как вы понимаете, в большую сторону.

 Хотелось бы пожелать руководителям предприятий уделять больше внимания изменению рыночной стоимости их предприятий, а для этого необходимо приглашать независимых профессиональных оценщиков для проведения оценки рыночной стоимости бизнеса  и на основе результатов  оценки уже принимать важные управленческие решения.

Современная рыночная экономика не может эффективно существовать без института оценочной деятельности. Сделки купли-продажи, передача имущества в залог, инвестиции в бизнес или какие-либо проекты, оценка эффективности работы менеджмента и бизнеса и другие не менее важные и обязательные случаи оценки влекут за собой обращения к оценщикам за услугами по формированию рыночной или какого-либо другого вида стоимости.

 Исторически развитие методик управления стоимостью обусловила постоянно увеличивающаяся сложность внутренней и внешней корпоративной среды. Данные процессы и по сей день остаются высоко взаимосвязанными. Принципы создания, управления и оценки стоимости бизнеса в интересах  собственников бизнеса непосредственно внедряются в корпоративную стратегию. Показатели экономической (рыночной) добавленной стоимости  помогают оценить и максимизировать стоимость предприятий и инвестиций.

 Современная концепция управления бизнесом ориентируется на стоимостной подход в принятии решений. Концепция Value Based Management (стоимостного — ориентированного менеджмента, системы мониторинга и управления стоимостью бизнеса) в качестве основных критериев принятия решений использует такие показатели как рыночная стоимость бизнеса, добавленная стоимость бизнеса, денежные потоки, риски, цена капитала. Эти показатели существенно отличаются от  до сих пор широко распространённых в России: рентабельности и чистой прибыли.

 В  настоящее время в западных  корпорациях уже не ставится под сомнение необходимость управления стоимостью бизнеса. Одной из основных целей системы управления стоимостью является координация и мотивация принятия решений, ведущих к созданию долгосрочных конкурентных преимуществ, так как стоимость компании определяется суммой будущих денежных потоков.

 Путь к пониманию создания стоимости публичной компании начинается с понимания её модели. Эта модель оценивает поступления будущих денежных потоков и показывает стоимость через рыночные котировки акций, которые отражают восприятие инвестором относительного уровня риска и доходности компании.

 Многие руководители компаний, инвесторы знают о создании и управлении стоимостью в публичных (открытых) компаниях, где цена акций отражает реакцию рынка на результаты бизнеса. Экономическая (рыночная) добавленная стоимость, созданная всем инвестированным в компанию капиталом является индикатором качества управленческих решений: постоянная положительная величина этого показателя свидетельствует об увеличении стоимости компании, тогда как отрицательная – о её снижении.

 Гораздо труднее разработать успешную стратегию и правильно измерить результаты работы, когда рыночного курса акций не существует, т.е. организация является закрытой. В этом случае необходимость проведения независимым оценщиком оценки рыночной стоимости бизнеса очевидна.

 Важную роль управление стоимостью играет для предприятий реального сектора экономики. Их недооценённость приводит к проблемам привлечения инвестиций, развития данных компаний и снижению конкурентоспособности на внутреннем и внешнем рынках. В то же время ясное понимание стоимости являются предпосылками успеха в современной  конкурентной среде. Неконкурентоспособность подвергает серьёзной опасности шансы на выживание компании.

 Оценка рыночной стоимости предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая наиболее правильно отражает свойства предприятия как товара.

 Рыночные исследования свидетельствуют о том, что существует устойчивая связь между денежным потоком и стоимостью компании. Показатель чистой прибыли не коррелирует с рыночной стоимостью предприятия так устойчиво, как показатель денежного потока, поскольку первый не учитывает:

• размер инвестиций в основные средства;
• величину собственных оборотных средств;
• потребности предприятия в финансировании;
• деловых и финансовых рисков,  которые характерны для данного предприятия.

 Управление стоимостью в целом требует от менеджера особого подхода. Он должен концентрироваться на долгосрочных денежных потоках, а не на сиюминутных изменениях  величины прибыли. Подход должен быть беспристрастным, ориентированным только на прирост стоимости. Предприятие надо рассматривать с учётом того, приносит оно доход, превышающий стоимость привлечения его капитала, или нет.

 Управление денежным потоком и стоимостью предприятия состоит прежде всего в создании новой стоимости. Последнее предполагает сначала выявление конкретных факторов, определяющих изменение стоимости, затем разработку на их базе стратегий по увеличению стоимости, далее – последовательное целенаправленное воплощение этих стратегий.

 Процесс создания стоимости предприятия включает следующее:

• Оценка предприятия по данным о текущем состоянии «как есть»;
• Углубленный финансовый анализ предприятия, выявление факторов, «движущих стоимостью» внутри предприятия, разработка и воплощение стратегий увеличения стоимости, основанных на воздействие на те или иные факторы;
• Использование возможностей организационного реструктурирования, например продажа производственных подразделений, покупка компаний, слияние, создание совместного предприятия, ликвидация подразделения и т.д.
• Финансовое реструктурирование, означающее принятие решений в отношении уровней задолженности, увеличение собственного капитала, конвертации долга в собственный капитал/
• Задачами оценки стоимости предприятия являются:

·        купля-продажа;

·        оценка имущества должника при осуществлении процедуры банкротства;

·        кредитование под залог;

·        передача имущества организации в аренду;

·        дарение, наследование, развод;

·        доверительное управление;

·        первоначальное публичное размещение акций (IPO);

·        проведение организациями переоценки объектов основных средств;

·        страхование;

·        реструктуризация деятельности;

·        налогообложение;

·        оценка качества работы менеджмента (с целью повышения результативности);

·        подготовка планов развития бизнеса и т.д.

 Хотелось бы отметить, что существуют и обязательные случаи оценки, связанные с оценкой бизнеса (внесение вклада в уставный капитал неденежными средствами свыше установленного законом размера, дополнительная эмиссия акций и т.д.).

 Отчётность, составленная в соответствии с принципами бухгалтерского учёта, не определяет реальную рыночную стоимость предприятия.

 В следующих статьях  рассмотрим необходимость проведения оценки рыночной стоимости бизнеса для решения различных задач.

Ответ на этот вопрос волнует многих и вот почему: подмосковные власти решили впервые воспользоваться преимущественным правом и выкупить у частных собственников почти 3 тыс. га сельскохозяйственного назначения. На эти сделки бюджет области выделяет чуть более 1 млрд. руб. Некоторые землевладельцы готовы продать свои участки в 980 раз дешевле рыночных цен, радуются чиновники.

 Власти Подмосковья решили воспользоваться своим преимущественным правом и выкупить в собственность области 2,7 тыс. га сельхозземель, передал «Ъ» через своего представителя министр имущественных отношений области Андрей Аверкиев. По его словам, соответствующее решение уже принято градостроительным советом, возглавляемым исполняющим обязанности губернатора Московской области Андреем Воробьевым. Самый крупный участок площадью 687,5 га областные власти выкупают в Павлово-Посадском районе, еще 457,2 га в Пушкинском районе, 43 га — в Одинцовском, 39,56 га — в Волоколамском.

 На эти цели в областном бюджете в 2013 году заложено 1,03 млрд. руб., на будущий год — пока 100 млн. руб., уточнил чиновник, но не стал называть продавцов участков. Примерную стоимость этих земель гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев оценивает в 8 млрд. руб.

 По закону об обороте сельхозземель собственники таких участков, решив продать их, вначале обязаны направить оферту властям, указав желательную цену реализации, поясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. «Земли будут выкупаться ниже рыночных цен»,— обещает господин Аверкиев.

 Чиновник приводит пример с Павлово-Посадским районом, где один из землевладельцев готов продать свой участок областной администрации за 7,2 руб. за сотку, в то время как на открытом рынке аналогичный участок может стоить примерно в десятки раз больше. По данным одного из подмосковных ленддевелоперов, в некоторых случаях цена, по которой область выкупает участки, в шесть раз ниже рыночной стоимости, в некоторых — в 980 раз.

 Такой существенный дисконт возможен при продаже неликвидных участков, говорит Максим Лещев. «Либо,— предполагает он,— землевладельцы стали жертвой собственной жадности». Чтобы сократить выплаты налога на землю, многие компании занижают рыночную стоимость своих участков, эта же цена фигурирует в документах оферты, направляемых властям, поясняет эксперт.

 По его словам, до сих пор землевладельцы считали формальностью направление властям оферты, так как область никогда не пользовалась своим правом преимущественного выкупа, а в этот раз власти неожиданно решили им воспользоваться.

 Получив в собственность 2,7 тыс. га, областные власти намереваются передать их в аренду агропроизводителям, в том числе и фермерским хозяйствам. Стоимость прав аренды земель будет установлена по результатам независимой оценки рыночной стоимости, уточнили в областном минимуществе.

 Директор ЗАО «Совхоз имени Ленина» (Домодедовский район) Павел Грудинин сомневается, что спрос на эти участки среди профильных компаний будет высоким. «Разводить скот и заниматься растениеводством на подмосковных землях убыточно»,— считает он.

 Чтобы агропроизводитель смог работать хотя бы с минимальной рентабельностью, стоимость аренды не должна превышать 300-500 руб. за сотку в год, соглашается Максим Лещев. Не дождавшись спроса со стороны аграриев, областные чиновники распродадут выкупленные земли в розницу под дачи, не исключает господин Грудинин.

Мой комментарий: конечно, а зачем землевладельцам сейчас такая обуза как земельные участки?! Ведь сейчас повсеместно увеличилась кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, следовательно, выросли налоги, а земли пустуют, зарастают травой, дохода не приносят, вот и надо их хорошо пристроить.

 Да к тому же, выкуплены они были, в основном, у простых колхозников за копейки. Так что все будут в хорошей прибыли, кроме бывших колхозников и нашей земли, так как ей надоело простаивать без дела.

 Источник: Коммерсантъ, http://www.russianrealty.ru

В России земли много и, следовательно, много неучтённой земли и, соответственно, не платятся налоги в бюджет. Вот и наступило время, чтобы  навести порядок в земельном кадастровом учёте.

 Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил Росреестру до 1 февраля 2014 г. отметить на публичной кадастровой карте России все свободные земельные участки, сообщают  РИА Новости.

 По его словам, как только это поручение будет выполнено, существенным образом улучшится оборот земли. Кроме того, сказал премьер, это укрепит взаимное доверие участников рынка.

 Кроме того, глава правительства заявил о том, несмотря на то, что земли в стране очень много, под застройку, малоэтажное строительство и инвестпроекты ее, как обычно, не хватает.

 Он подчеркнул, что земельный рынок в России остается непрозрачным, и многие сделки проходят по спекулятивному сценарию. «Нам нужно проработать вопросы, связанные с изъятием неиспользуемых участков, с категорированием земель по целевому назначению, а также принять меры по постановке на кадастровый учет участков, которые принадлежат гражданам и организациям», — добавил Медведев.

 Высказался премьер-министр и на тему проектов, затрагивающих территорию заповедников, считая их неуместными.

 Комментарий по поводу заповедников:

Мне приходилось принимать участие в проведении кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий — это самые красивейшие места нашей страны. В основном, это уникальные природные ландшафты с  разнообразной флорой и фауной.

 На территории таких заповедных мест в большинстве случаев расположены санатории, дома отдыха, национальные парки и пионерские лагеря.

 В отношении пионерских лагерей — хочется сказать, что в прежние времена – это были ухоженные территории, а сейчас это, в основном, заброшенные лагеря и представляют собой   жалкую картину заброшенного дома.

 Но эти земли имеют высокую рыночную стоимость, так как все они оснащены техническими коммуникациями, хотя и заброшенными, но подлежащими ремонту и, следовательно, это лакомый кусочек для знающих людей. А они то  сидеть  сложа руки не будут, скорей всего, эти земли уже давно находятся в собственности близких к власти людей.

 Так что поживём —  увидим как будет проходить этот учёт!

 Источник: www.cre.ru